今回の記事は、
家の住み替えの為に家を売る場合のポイントと手続きとは何か？
について一番良い方法を教えていきましょう。
不動産は大きな資産ですので売って生活資金などに使うことができますが、
上手に不動産を利用している方が住み替えというものをよく行っているのを、
見聞きしたことがある人も多いのではないでしょうか？
テレビ等で芸能人の間でもたまに話題が出るようですが、
多くの人の頭では「なんか面倒そうじゃない？」
と考えるのが普通でしょうね。
確かに単純な売却事案と違って、
住宅の住み替えにはいくつかの点で問題をはらむことがあり、
手続き的にも工夫が必要なのですが、
世の中には結構住み替えを必要としている一般の方も多いのです。
理由は様々ですが、子どもができて今の住居が手狭になった、
仕事の関係で遠方に住まなければならなくなったなど、
住み替えを必要とする人は意外と多くいらっしゃいます。
今現在そんな状況にある方はもちろん、
住宅を所有している方は誰でも将来的に住み替えの可能性はありますから、
そのための手続きやポイントを押さえておくことが大切です。
今回は住み替えの為に家を売る場合について解説していきます。
住み替えの難しさはタイミングにあり
住み替え案件の難しさはなんといってもタイミングです。
今住んでいる現住の家を売って新しい家を買い、
そこに引っ越すわけです。
単純に考えれば新しい家を買って住居を確保し、
その後今の家を売って引き払い、新居に引っ越せばよいのですが、
新しい家の購入資金はどこから出るのでしょうか？
余剰資金が豊富にある方は問題ないでしょうが、
多くの場合は今の住居を売って、
それを購入資金に充てるはずです。
では先に現住居を売ってしまえば良いかというと、
新居が決まらないうちに引っ越さなければならなくなりますから、
その間どこに住めば良いのでしょうか？
住み替え事案ではこうしたタイミングが大きな問題となってきます。
そして新居の購入も現住居の売却も取引の相手があることですので、
自分の都合ですんなり決まるわけではありません。
そのためベストのタイミングがなかなか実現できず、
もどかしい思いをすることも多いのです。
先に現住居を売ってから新居を購入するパターンを「売り先行」、
先に新居を購入してから現住居を売るパターンを「買い先行」といいますが、
どちらも一長一短あるので一概にどちらが良いということは言えません。
次の項からは両パターンのメリットとデメリットを見てみましょう。
売り先行のメリット・デメリット
売り先行パターンは守り型で安心安全を重視するものです。
先に現住居を売って資金を手元に確保できるので、
新居の購入にあたって契約で定めた購入代金の支払日までに、
資金を確保できないという事態を防ぐことができます。
資金計画を立てやすく、堅実に事を進めることができます。
家の売却自体にも
「いくらで売れるかは最終段階にならなければはっきりしない」
という不確定要素があります。
査定の段階から信頼性のある業者に見積もりをお願いしなければ、
新居の購入資金の面でも不都合が出る危険があります。
先に資金を準備できればこの不確定要素のリスクも低減できます。
現住居に住宅ローンが残っている場合には、このリスクはさらに上がりますから、
債務の完済と新居の資金確保という、
二つの問題に守りの姿勢で臨むことができます。
また現金化を急ぐ必要がないので、
売り急ぎによって低額での売却が強要されるということもありません。
心理的にも余裕を持って臨めるのが大きな利点です。
一方デメリットとしては先に現住居を売却してしまうので、
新居を購入して実際に引っ越せる状況になるまでの住まいがなくなります。
アパートなどに仮住まいを持つなどして対処しなければなりません。
もし実家などに身を寄せることができるのであれば、
非常にラッキーですので利用しましょう。
買い先行のメリット・デメリット
新居の購入にあたってはライバルの存在がとても厄介です。
すなわち、人気のある物件はどんどん先に手を付けられるので、
購入の決意を先にして契約してしまった方が勝ちですので、
悠長に物件選びをしている余裕がなかなかないということです。
従って目ぼしい物件が見つかったら、
即購入しなければすぐに他者に先を越されてしまいます。
今の家を売ってから、
などと言っていては本当に欲しい物件は手に入れることは難しいでしょう。
買い先行型ではこの問題をクリアでき、
本当に欲しい納得できる物件を確保することができます。
また新しい住居を先に確保できるので、
旧住居の売却後に住まいがなくなるということがありません。
仮住まいアパートのために無駄な契約金や敷金礼金を払う必要もありません。
買い先行型のデメリットは新居の購入資金の確保が難しいということです。
新居購入の資金を別から調達できる人は良いのですが、
多くの場合旧住居の売却資金を購入資金に充てる必要性があります。
早く現金化しなければならないため売り急ぎが生じ、
値を幾分さげざるを得なくなることが予想されます。
もし売却自体が難しくなれば、
資金が枯渇して新居の購入契約が流れてしまったり、
契約違反の問題が生じる危険もあります。
買い先行の場合には旧住居の売却計画に支障が出ないように、
信頼できる業者と協力して進めなければなりません。
思ったよりも低額でしか売れない、
もたついてなかなか売却が決まらないなどとなると、
上記の問題が顕在化するからです。
売り先行と買い先行どちらが良いのか？
上記で売り先行型と、
買い先行型のメリットとデメリットを見てみましたが、
どちらも一長一短あるので個別のケースを見てどうするかを判断しなければなりません。
基本的には安全を重視して、
守りの売り先行で行く方が安心できますが、
現実には新居の購入は早い者勝ちのルールなのでそうもいかない場合もあるでしょう。
実家があるなど仮住まいの問題が解決できる人は買い先行でも良いですが、
住宅ローンが高額で旧住居の売却代金だけが頼りだという人は、
「人生を狂わせない」という最も大切なことを重視して売り先行で進めるのが無難です。
反対に旧住居にはローンが残っていない、
残っているがそれほど大きい額ではなく万が一の場合も弁済資金の確保は、
何とかなりそうだという場合は買い先行でも良いかもしれません。
ただし新居の購入資金の確保の問題はまた別ですので、
こちらの安全を確保するために「買い替え特約」
という契約上の工夫が必要になることもあります。
この点を次の項で解説します。
買い替え特約とは？
買い替え特約というのは、
新居の購入の際に契約に入れる特約で、
「旧住居が売れなかったら本契約は白紙に戻します」という条項をいいます。
新居の購入者側にとっては、
もし旧住居が売れずに新居の購入資金を確保できない場合に備えることができます。
この条項が適用されると違約金などを支払う必要もなく、
また手付金も帰ってくるので安全が確保される形です。
一方この条項は売り手側には相当な不利条項です。
売り手側にも計画がありますから、
相手の都合で購入をキャンセルされるのではたまったものではありません。
例えば売り手も住み替えの為に売り出している住居である場合には、
彼らの引っ越しなどの事情も絡んできますよね。
ですので売り手が個人の場合は買い替え特約は認めてもらえない可能性があります。
この点は交渉材料にもなり、
別の項目で譲歩をしたりするなどして調整できることもありますが、
かなり嫌がられるのは間違いありません。
売り手が業者の場合は今現在誰か住んでいるわけではありませんから、
特約の付帯はそれほど難しくありません。
ですが個人の場合は、買い替え特約が拒否される可能性があること、
もし加えることができても、
何らかの譲歩を迫られる可能性が高いことは覚えておきましょう。
買い替え特約を付けやすくするには
買い替え特約は上記のように売り手に不利なため敬遠されます。
新居の買い手としてできるだけ買い替え特約をつけたい場合は、
新居の購入の仲介を依頼した同じ不動産業者に、
旧住居の売却も依頼するという方法もあります。
業者は積極的に旧住居の売却に動いて、
新居の購入資金を確保できるように全力を尽くさなければ、
新居購入の手数料も入りませんから本気度が上がります。
またその本気度ゆえに新居の販売者も買い替え特約によるリスクを低減できます。
実際のケースでは新居の購入先が遠方にあるなどで、
売却と購入にかかる仲介不動産業者を一本化できないこともありますが、
住み替えが同一エリアや近隣区域であれば検討できる手法です。
業者を一本化できれば、
売却と購入のタイミングを合わせやすくなるメリットもあります。
旧住居の残ローンを売却代金で完済できない場合
家にまだ住宅ローンが残っている場合はそのままでは売ることすらできませんから、
別途弁済資金を確保するか、
現住居の売却代金から弁済資金を補てんしなければなりません。
もしそれができないとなると、
住み替えどころか家の売却すらできないということになりますが、
ここで買い替えローンを利用することができなかを検討することができます。
買い替えローンとは、新しく購入する新居を新たに担保に設定し、
ここに旧住居の残ローンと、
新居のローンを一本化して設定するというものです。
買い替えローンの利用には、
旧住宅の住宅ローンを提供した金融機関と同じところで提供する、
買い替えローンを利用しなければなりません。
また旧住居のローンは消えるわけではなく、
新ローンに積み重ねられるものですから、
負債が増えるということです。
当然審査は厳しく、
十分返済可能と判断されなければ買い替えローンは利用できません。
また審査に通ってローンを受けられたにしても、
その後の生活状況の変化によって返済が難しくなることもあります。
例えば病気や失業などです。
買い替えローンを検討する場合には、
こうした人生の変化が起きる可能性のことも考えてよくよく考える必要があります。
住み替えで家を売る方法のまとめ
以上、住み替えについて見てきましたが、
売却と購入のタイミングが合わせづらいことから、
悩ましい問題が内在しています。
売却と購入を同一業者に頼めるとタイミングを合わせやすくなりますが、
そうでない場合は売却完了と購入完了のタイミングができるだけ近接するように、
２業者間でも連携してもらい手続きを進める必要があるでしょう。
どちらの業者も住み替え、買い替えに精通した経験豊富な業者でなければ計画に齟齬が生じたり、
とん挫してしまうリスクも高まりますから、
依頼する側としては業者の選定眼も必要です。
買い替えの経験が豊富な業者はできるだけスムーズな進行になるように、
無理のない計画を立てることができますし、
必要なアドバイスも受けることができます。
売り先行にしても買い先行にしても、
まずは現住居がどれくらいで売れそうか相場観を掴む必要があるので、
査定だけでも行っておく必要があります。
一括査定サイトなどで多くの業者にアプローチし、
その中から住み替えの経験が豊富で、
信頼できそうな業者がないかどうか調べてみましょう。
大手の業者であれば営業所が各地にありますから、
新居の購入先が別の地域でも、
同一業者で売却と購入をお願いできるかも知れません。
あなたが今家を住んでいるけど、新しい家を建てることを考えているなら、
とりあえず売却の値段はいくらなのか？
無料で査定できるので以下の査定サイトを見ておきましょう。
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