マンションを売却したいけどどうやるの？
今回の記事はあなたが所有しているマンションを、
何らかの理由で売る方法を書きました！
「自分の家を持ちたい」と考えた時に、
一軒家にするか？分譲マンションにするか？
という選択肢にぶつかります。
土地の問題や費用が膨らみがちな一軒家は手が出しにくく、
いざ売ろうという時には買い手がつきにくいというハンデがあるので、
若い方にはマンションの方が好まれる傾向にあります。
それでも流動性のよくない不動産ですから、
マンションでもいざ売却するということになると、
一苦労するのは覚悟しなければなりません。
またマンションはその特性上、
一軒家とは違った法的性質を持つので、
その点も理解しておかなければなりません。
まずはマンション特有の性質を確認します。
マンション売却特有のルールを知っておく
マンションやテナントビルなど、
一つの建物に複数の独立した住居や店舗が入る不動産は、
その構造上独立した部分に所有権を持てます。
このような物件は区分所有法という法律の適用を受けて、
売却の際に一定の制限を受けることになります。
あなたが所有する部屋は「専有部分」といって、
自分だけが使用を許されるエリアですが、階段や廊下、外壁、屋根などは
他の住人も利用するので「共用部分」となります。
共用部分は各住人が共有している状態で、
その持分は専有部分の床面積によります。
この持分権は専有部分と切り離して処分ができないので、
共用部分の持分も一緒に売却しなければなりません。
またマンションは一つの敷地に複数の住人の住居が建っている構造です。
その敷地に対する利用権は原則として分離して処分できないので、
やはり一緒に売却しなければなりませんが、
マンションの管理規約で別段の定めをすることが許されています。
その管理規約を管理するのはマンションの管理組合で、
マンションの住人は必ずその組合に加入しなければならないこととなっています。
脱退の自由は無く、
管理組合集会の議決権を行使して、
マンションの管理行為について意見を表明することができます。
しかし積み立てが必要な管理費、修繕費などを滞納していた場合、
管理組合は原則として新しい購入者に請求できることとなっているので、
売却する際には完納しておくか、売買契約時に特別な配慮や工夫が必要になります。
逆に積み立てておいた修繕費は、
将来必ず必要になる修繕の為なので、
売却しておさらばする場合でも返還してもらうことができません。
もし返還が許されるとマンション全体の修繕計画に支障が出て、
不動産資産としての価値の維持ができなくなってしまうからです。
こうしたマンション独特の特徴を踏まえて、
いざ売却するにはどのような流れになるのか見ていきましょう。
査定依頼時にマンション売却が得意な業者を見極めよう
不動産の売却はマンションに限らず、
プロの不動産業者に仲介に入ってもらうことがほとんどです。
マンションは建築時当初から市場価値が急激に低下してしまう性質があります。
ですからあなたがそのマンションを購入した時とは、
その価値は大きく変わっているので、
購入した時の価値とはかなりの開きが出ています。
そこで今現在の市場価値を判定し、
これを基に売り出し価格を設定しなければならないので、
相場を見るために複数の業者に見積もりをお願いします。
ネットで盛んに宣伝している一括査定サイトを利用すれば、
複数の業者が手を挙げて見積もりを取ってくれますから利用してみましょう。
査定には簡易な机上査定と、
担当者が訪問して物件を実際に見て判断する訪問査定があります。
まずは机上査定を多くの業者に依頼し、
その中から有利に事を運べそうな、
誠実で信頼が持てる業者を数社指定し訪問査定をお願いします。
この時、机上査定の次に訪問査定をお願いする業者を選定するにあたっては、
査定額が高額な順に選ぶのではなく、
それに加えてマンションの売却仲介が得意そうな業者という要素を加えて考えて下さい。
一口に不動産業者と言っても得手不得手があり、
経験値もまちまちです。
一軒家の取引は得意だがマンションは経験が少ない業者もいますし、
仲介ではなく直接買い取って転売するのが本業の業者もいます。
こうした経験値や得意分野は、
ＨＰなどでも扱う物件などからある程度情報を得られます。
訪問査定をお願いする業者には、
できるだけマンション売却の仲介が得意な業者を選びたいものです。
訪問査定を受けたら、この後で実際に仲介契約を結んで、
仲介依頼をすることになる業者を選定します。
訪問査定の際にはせっかく担当者が出向いてくれるのですから、
ＨＰなどで得た情報を基に取引実例などを聞き出してみましょう。
マンション売却の仲介が得意そうで、相性にも問題がなく、
査定額の数字の信頼性においても特に問題がなさそうであれば、
その業者を仲介業者に選定することになります。
不動産業者と仲介契約を結ぶ
日用品のリサイクル品の売却と違って、
仲介契約ではその業者が直接物件を買い取るわけではありません。
業者の仕事は市場にいるマンションを欲しがっている見込み客に物件を紹介し、
購入に結び付けることです。
お見合いの仲介業者と似ていますが、
売りたい人と買いたい人をマッチングしてくれるというわけですね。
仲介契約には実務上ほとんどが、
専任媒介契約や、専属専任媒介契約という種類が用いられますが、
これらはオーナーが他の不動産業者にも重ねて仲介依頼をすることができないタイプのものです。
その代りに業者の本気度を引き出せるので、
効率よく売却を実現することができます。
仲介契約は３か月間の期間で締結され、
その間に売却成功を目指します。
もしこの間に売却が成功しない場合、
オーナーは契約を更新するか、
別の業者に乗り換えて契約するかの選択ができます。
どちらにするかは元の契約業者の信頼度や、
宣伝テクニックの腕などを考慮して判断しますが、
以下の事にも注意しましょう。
販促に積極性が見えないとか、必要な定期報告を怠る、仲介契約後に態度が変わった、
担当者が代わって相性が悪くなったなどの、
事情がある場合は乗り換えを検討しましょう。
売り出し価格の設定と宣伝活動
仲介を依頼した業者は信頼度の高い査定額を出してくれていると思いますが、
実際に広告に載せる売り出し価格は、
オーナーがその責任で決めます。
査定額を参考にして価格を上下させることで、
少し安くてもいいからできるだけ早く売りたいとか、
売れ残りや時間がかかるリスクを承知で、少しでも高く売りたいという希望を叶えることができます。
そしてオーナーが決めた売り出し価格で宣伝広告を打って、
市場にいる買い手候補にアプローチします。
不動産業者だけが使えるレインズという専用の流通機構に、
物件を掲載し広く物件をアピールするほか、
業者お抱えのフリーペーパーや情報紙に物件を載せていきます。
条件に問題がなければすぐに興味を持った方からコンタクトがあります。
オーナーと業者はあらかじめ値引きの可能な幅やリフォームの可否などを話し合っているので、
その範囲で対応可能なものであれば、電話等で条件交渉がされることもあります。
見込み客が内見希望を出すと、
基本的には業者の担当者が物件を案内して回ってくれます。
そして現場で「壁紙が古いのでオーナー負担で張り替え得くれないか」
などの要望が出ることもあります。
こういった要望を業者経由で聞き、応じるかどうかを判断していきます。
要求を飲んでも良いし、蹴って別の客に期待するのもありです。
また個別に交渉を進めることももちろんＯＫです。
マンションには色んな住人がいるので、
後々トラブルにならないように必要な情報は事前に教えておくのが無難です。
例えばマンションで副業をしている人がいて、
アロマテラピーなどで音や匂いがでることもあります。
マンション規約にもよりますが、
事業ＯＫで法律上それを阻止できない場合は、
新たな住人もそれを甘受しなければなりません。
後から「聞いていない」などとならないように、
今分かっている情報はできるだけ開示しておく方が無難です。
「同じ階の〇号室で整体業をされている方がいますが、
ＢＧＭもなく近所からは今まで騒音の苦情が来たことはありません」
などと話しておきましょう。
売れない場合は条件変更の相談
広告をしても見込み客からコンタクト自体が無い場合は、
最初から売り出し価格が間違っているなど、
周辺のライバル物件と比べて条件の設定が間違っていることが疑われます。
内見希望はあるのに購入になかなか結び付かない場合は、
物件になにか理由があるのかもしれません。
なかなか売れない場合は内見者から上がってくる要望などを定期的に整理して、
なぜ購入に結び付かないのかを担当者に相談することも必要になります。
売り出し価格の再設定の為に、周辺物件を調査することも必要になるかもしれません。
こうした手間を惜しまず動いてくれる業者であれば良いですが、
そうでない場合には契約満了時に他社に乗り換えを検討しても良いでしょう。
購入者が決まったら売買契約の締結
条件交渉も済み、お互いが納得できた時にいよいよ売買契約に進みます。
契約には法的リスクが付きまとうので、
プロの業者が用意した契約書を利用します。
ただし不動産のオーナーとして丸投げではいけません。
契約条項をよく読んで、
意味が分からない条項や文言があれば必ず確認するようにしましょう。
契約には売買代金の受領に関する事項や、
物件の引き渡し方法などについても記載がなされるので、
以後は契約に定めた方法で手はずが進められることになります。
代金の受領は通常契約時と、
物件の引渡し時の２回に分けて行われることが多く、
契約時には一時金程度の少額の金額を受領することが多いです。
そして後日契約で定めた日時に物件の引き渡しが行われます。
物件の引き渡しと登記
取引物件の住宅ローンの有無や個別の事情によっても違いますが、
最終的な現況確認の後で物件の引き渡しをして売買代金の残額を受領します。
受領方法は契約で定めた方法で、小切手や銀行振り込みなどがあります。
残額の受領が確認されると、
マンションの鍵や付帯設備の利用に必要な一切の物品を購入者に引き渡し、
これらの物品をまとめた引渡し確認票などを交付します。
多くの場合、同日に法務局で登記を行い、
登記上の所有権者を売り手から買い手に移行する作業が行われます。
不動産業者と提携する司法書士が実務にあたってくれますからオーナーさんは楽です。
住宅ローンが残る物件であれば、
物件の残額の受領と同時に、ローン完済の為に引き落としが行われるので、
これを確認した金融機関の担当者から、
抵当権の抹消に必要な書類が司法書士に渡されます。
司法書士は抵当権の抹消登記と所有権の移転登記を一緒に行い、
登記作業は完了です。
税務処理
取引が無事に住んでも元オーナーには税務処理の作業が待っています。
ケースにもよりますが、実利として不動産売却に伴って利益が出ている場合は、
税務署に対してこれを申告し、相当する税金を納めなければなりません。
確定申告の形で行うことになり、
売却の翌年の２月１６日～３月１５日までに手続きをしなければなりません。
自分で処理できない場合は税理士に任せた方が無難です。
税務署は不動産の取引を法務局からの情報提供で掴んでいますので、
利益が出ている場合は隠そうとするとペナルティを受けることになります。
あなたのマンションを最高値で売却したいなら
あなたがもしマンションを売るのであれば、
是非高く売るような不動産業者を見つけるべきです。
その為には複数の不動産業者で査定してもらうのが一番。
今なインターネットで簡単に無料査定が申し込めます。
全国の不動産会社で無料で査定することが可能なので、
あなたの地域に詳しく信頼や実績があり、
土地を一番高く売ってくれる業者を見つけましょう。
やるやらないは抜きにしてここは便利なので、
とりあえず無料で査定してみましょう。
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