家を売却した時の税金はいくらかかるの？
今回の記事はそこに着目して書いていきます。
不動産を売った時にかかる税金をこの記事を読んで知りましょう！
マイホームは人生で一番大きな買い物ですから、
購入時には多くの時間をかけて検討、
準備されたことと思います。
そんな大切な家も何らかの事情で、
売らなければならない事態に至ることは往々にしてあります。
あなたもそうですよね？
不動産というのは買う時には必要な、
「購入金額」を用意すればいいだけなので単純ですが、
売る時にはそうはいきません。
「いくらで売れるか」だけを考えていれば良いわけではないのです。
家を売るという行為は儲けを生み出すトレード行為となるので、
わが国の税制度ではここに税金をかけられてしまいます。
例えば相続税の納税資金や離婚時の財産分与、養育費、
その他何らかの資金源にするために、
不動産を売却するケースが多いと思いますが、
税金のことも考えておかなければ、
必要な資金を手にすることができず、
目的が達成できなくなる恐れがあります。
そこで今回は家を売却した場合にかかってくる、
不動産譲渡所得税について詳しく解説します。
知らないと損する不動産譲渡所得税とは？
この税目は家や土地などの不動産を売却した際に、
その儲けとなる売却代金にかけられるものです。
「所得税」というとサラリーマンの方は、
自動的に給料から引かれるので普段は意識しないと思いますが、
不動産の売却という行為は会社はノータッチですから、
税金関係は自分で考えないといけません。
ですから不動産の売却をしたときには、
その年分の確定申告で不動産を譲渡した際の儲けについて、
税務署に申告、納税しなければならないこともあるのです。
「ならないこともある」という所が大切です。
物件を売却して「儲け」が出れば、
一定の税率を適用して計算した税額を納税しなければなりませんが、
「儲け」は物件の購入者から頂いた売却代金そのものではありません。
例えば土地が５０００万円で売れたら、
これに丸々課税されるわけではないのです。
これに合法的な多くの工夫を加えることによって計算上の額を減らし、
税負担を減らしたり、
あるいは税額を０にすることさえできることもあるのです。
これは誰も教えてくれませんから、
知っている人と知らない人では大きな差がでるものです。
まずは次の項で不動産譲渡所得税の基本的な計算について確認します。
不動産譲渡所得税の計算式は？
この税金の基本的な計算式としては、
「不動産譲渡所得税額＝課税標準×税率」
となります。
課税標準とは税をかける「標的」となるもので、
正味の儲け額がこれにあたります。
冒頭でお話したようにこの課税標準を計算上
いかにして減らすかが税負担を軽減する大切な要素となってきます。
そして課税標準に税率をかけて税額が算出されるのですが、
この税率も一定ではなくパターンによって変わってきます。
それでは二つの項目について掘り下げて解説してきます。
課税標準の額を減らす方法
不動産の売却代金全てを課税標準として計算してしまうと、
税負担が大きくなるので、
計算上できるだけ減らしてやらなければなりません。
そのための計算式が、
「課税標準＝売却代金－（取得費＋譲渡費用）」です。
式を見ると分かる通り、
売却代金から「取得費」と「譲渡費用」というものを差し引くことができるので、
その分課税標準の額を減らせるわけです。
まず「取得費」というのは、
その不動産を手に入れる時にかかった経費のようなものです。
例えばその物件の購入代金の一部や、
購入時の契約書に貼付した印紙代、
不動産業者に支払った仲介手数料の他、
土地の測量費、登記の際にかかった登録免許税（登記費用）不動産取得税などがあります。
これら以外にもその物件を手に入れるためにかかった実質の経費は、
取得費として算入できるので、、
その分課税標準額を減らせる武器として使えます。
自分で購入した物件であればこうした取得費が確認、
証明できる書類が残っているでしょうから良いのですが、
問題になりやすいのが相続などで受け継いだ不動産です。
親が購入した物件はその購入ルートや契約時の詳細はおろか、
時間が経って契約書なども見当たらないことがあります。
このような場合、「概算取得費」というものを使うこともできます。
概算取得費を使う場合は当該不動産の「売却代金×５％」で算出します。
ただしこの計算ではほとんどの場合正規の取得費の計算額よりも不利になるので、
できる限り正規の計算を使いたいところです。
ですからできればご両親がご存命のうちに、
実家などの不動産の取得費が分かる資料を集めておくのが望ましいでしょう。
またあなた自身が相続で子供に資産を承継させる将来を見据えて、
不動産関連の契約書や領収書などは、
紛失しないようにまとめておくようにしましょう。
次に「譲渡費用」ですが、
こちらは売却する物件の譲渡の為にかかる費用のことです。
こちらも取得費と同じように売却の為にかかった経費のようなもので、
具体的には契約書に貼付した印紙代、仲介業者への手数料の他、
売却に先立ってされた抵当権の抹消費用、アパートなどの賃貸物件だった場合は
住人に支払った立退き料、
あるいは土地の売買の為にその上に立つ家屋の解体費用なども、
譲渡費用として利用できます。
このように「取得費」と「譲渡費用」を利用することで、
税率をかける元になる課税標準を減らして、
税負担を大幅に軽減することができるのです。
課税標準が定まったらここにいよいよ税率をかけるのですが、
これを次の項で見ていきます。
不動産売却時の税率が変化する仕組み
税率はケースによって変わってしまうとお話しましたが、
売却する不動産の所有期間が関係してきます。
物件を譲渡した年の１月１日時点で所有期間が５年を超える場合は２０％、
５年以下の場合は３９％の税率が適用になります。
ほぼ二倍の開きがあるので算出される税額を大きく左右します。
所有期間が５年を超える場合は「長期譲渡所得」、
５年以下の場合は「短期譲渡所得」として扱われるために、
このような開きが出てしまうのですが、このように扱いに差を設けているのは、
理由があります。
短期間で売買を繰り返す土地転がしなどの投機性があるトレードには、
高率の税率を適用して税負担を上げ、
そうでないものは低率にして、
負担を軽減してあげようという政府の税施策によるものです。
ちなみにこの税率には内訳があって、
長期譲渡所得の場合は２０％のうち国に収める国税分が１５％で、
残り５％が地方税分となります。
短期譲渡所得の場合は、３９％のうち３０％が所得税、
残り９％が地方税となります。
また、もし相続などで入手した物件の場合は、
被相続人が物件を取得した時期をそのまま引き継ぎます。
所有期間は親など被相続人の所有期間と、
あなた自身の所有期間を合算して計算できます。
多くの場合は５年を超えるでしょうから２０％の低い税率を利用できるでしょう。
それでも課税標準額が残ってしまったら・・「特別控除」を利用しよう！
上述したように取得費や譲渡費用を使って、
売却代金の額を計算上減らすことができます。
もし経費の方が大きく計算上、
「課税標準額」が０以下になった場合は、
実質の儲けが無いことになるので納税はもちろん確定申告も不要です。
近年は特に地方で不動産の価値の下落によって、
高値で売れないことあるので、
経費倒れになってしまうこともあるでしょうね。
では逆に経費を引いても、
なお売却金額の方が大きくなった場合はどうでしょう？
この場合は上述したように適用になる税率をかけて算出した税金について、
確定申告と納税が必要になります。
ただしその前にもう一手工夫できます。
それは「特別控除」の利用です。
「特別」の名の通り、一定の条件に当てはまる場合に、
特別に利用できる優遇措置が用意されています。
一定条件に当てはまるマイホームを売却した場合に利用できる、「３０００万円の特別控除」です。
これは取得費や譲渡費用を差し引いた後の課税標準額から、
さらに３０００万円を控除できるという大胆なものです。
非常に大きな控除額なので税負担の大幅な軽減、
あるいは課税標準額を０にして税額を０にしてしまうことも期待できます。
家だけでなく、家と共に譲渡する土地にも適用があります。
とても大きな価値がある特別控除ですが、
全てのケースで利用できるわけではありません。
「３０００万円の特別控除」適用条件が使えるのは以下の通りです。
自分が今住んでいる家を売る、
あるいは家と一緒にその土地を売ること。
今現在住んでいない物件の場合は、
住まなくなった日から３年を経過する日が属する年の、１２月３１日までに売却すること。
家を解体して土地を譲渡するケースの場合は、
その土地の譲渡契約が家屋を取り壊した日から１年以内に締結され、
加えて住まなくなった日から３年目の年の、１２月３１日までに売却することと、
家を解体してから譲渡契約を締結した日まで、
その土地を貸駐車場など、別の用途に使っていないことなどの条件があります。
また適用が除外されるケースもあり、
この特例を受けることだけを目的として居住した場合や、
仮住まいとして使った家、一時的な目的で居住した場合には利用できません。
他にも別荘などのように趣味娯楽性のあるものも除外されます。
他にも細かい条件があるので、ぜひ不動産の売却に詳しいＦＰや税理士に相談してみましょう。
あるいは下記のページで確認もできます。
※ちなみにこの特別控除を利用して算出した税額が０以下になった場合、
納税の必要はありませんが、
確定申告だけは税務署に対して行う必要があります。
不動産譲渡所得税の計算例
では実際のケースを想定して、
不動産を売却した場合の不動産譲渡所得税の計算をしてみましょう。
所有期間が５年を超えて長期譲渡所得となる家と土地を合わせて、
５０００万円で売却したとします。
取得費と譲渡費用が仮に５００万円ずつだとしましょう。
これを計算式に当てはめると、
課税標準が５０００万円－１０００万円＝４０００万円、税率が２０％となりますから、
４０００万円×２０％＝８００万円が不動産譲渡所得税額となります。
もし３０００万円の特別控除を使えた場合は、
課税標準が１０００万円になりますから、
１０００万円×２０％＝２００万円が税額となります。
不動産譲渡所得税の申告と納税について
不動産の譲渡に伴って計算上実質利益が発生した場合は、
税務署に対してその利益を申告しなければなりません。
固定資産税のように役所が勝手に課税して、
納付書を送ってきてくれるわけではないので自分で動かなければならないのです。
利益を申告するとそれに見合う税金を納税しなければなりませんが、
不動産の譲渡により確定申告が必要になった場合は、
譲渡の年の翌年の２月１６日～３月１５日までに確定申告を行います。
国に納める国税分は申告期限の３月１５日が納税期限ともなるので、
この日までに納税をしなければなりません。
申告自体は税務署で一括して受け付けてくれますが、
前述したように利益に対する課税は地方税の分もありましたね。
地方税の方は該当する自治体の役所が後日納付書を郵送する手はずになっています。
恐らく５月ごろに納付書が到着すると思いますので、
指定の方法で納税することになります。
地方税の方は国税と違って最初から分割納付が可能になっていて、
納付書も支払い期ごとに分かれています。
逆に一括納付もＯＫですので自身の事情に応じて納付回数を分けることができます。
この事を踏まえて不動産の売却には税金がかかるという事を覚えておきましょう。
あなたの持ち家を最高値で売却したいなら
あなたがもし今持っているを売るのであれば、
是非高く売るような不動産業者を見つけるべきです。
その為には複数の不動産業者で査定してもらうのが一番。
今なインターネットで簡単に無料査定が申し込めます。
全国の不動産会社で無料で査定することが可能なので、
あなたの地域に詳しく信頼や実績があり、
土地を一番高く売ってくれる業者を見つけましょう。
やるやらないは抜きにしてここは便利なので、
とりあえず無料で査定してみましょう。
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