不動産を売る時の不動産業者の見極め方はどこをみるのか？
今回の記事はあなたが業者を選ぶときに、
不動産業者である私が騙されないように良い悪いの見極め方をお教えします！
不動産を売るという行為は、
なかなかの大仕事ですから精神的にも負担が大きくなります。
大きなお金も動きますし、
法律的なリスクも在内するので初めての取引では気が休まらないかもしれません。
素人だけでは実務が難しいので、
大抵はプロの不動産業者の力を得て物件の売却に臨むことになりますが、
この時の業者とは大切なパートナー関係となります。
あなたの大切な不動産の売却が成功するかどうか、
もっと言えばより有利に成功させることができるかどうかは、
実務を取り仕切る業者がカギを握ることになります。
必然的にその業者選びには最新の注意を払わなければならず、
依頼する側にもその選定眼が求められます。
そこで今回は不動産を売却するにあたって、
片腕となってくれる不動産業者の見極め方について考察していきます。
まずは求める不動産業者像を確認し、
次いでそのような業者を選ぶためにどうすれば良いのか見ていきます。
理想の不動産業者像とは
不動産を売却するためのパートナーとなる業者には、
当然のことながらその目的を達成してもらいたいわけです。
最悪でも売れ残りなどという事態は絶対にＮＧです。
もし売れ残ってしまうと、
単に売れるまでの期間が延びるだけではなく、
売れ残り物件イメージがついてしまうためにキズモノ物件として扱われることになるからです。
すなわち、
皆が敬遠するようになるので値を下げてもなかなか買い手がつかず、
さらに怪しい物件のイメージがつくことによって負のスパイラルに陥ってしまいます。
最悪でもこのような事態にはせず、
逆に依頼者にとってより有利な条件で売る抜けることができる業者が理想です。
より有利にとは依頼者にとってであり、
できるだけ高く売りたい、資金化が必要なので早く売りたい、
などの希望を実現してくれる業者です。
そのために必要になるのは不動産売却の経験値であり、
どれだけ売却を得意としているかにかかってきます。
実は一口に不動産業者といってもその扱う分野は様々であり、
得意分野も異なります。
売却を得意とする中でも土地なのか家屋なのか、
家屋の中でも一軒家が得意であったりマンションの扱いが上手だったりと
得意分野はそれぞれあります。
また不動産の売却といっても仲介業（売り手と買い手のマッチング）ではなく、
自ら買い取って転売したり、
買い取って付加価値を付けて賃貸業を行うのが生業の者もいます。
あるいは売却ではなく賃貸物件のマッチングが専門の業者もいます。
売却仲介がそれほど得意でなくとも、
手数料が入る可能性があれば依頼を断ることはないでしょうから、
うっかりこのような業者に依頼してしまうと有利な売却が実現できなくなる恐れもあります。
従って依頼者としては、
自分が売却する不動産の種類（土地か家屋か、マンションか一軒家かなど）
に応じて、得意とする業者を選ぶ必要があります。
また信頼性も重要です。
物件の囲い込み（自社の利益の為に不当に物件情報を隠す）
をするなど信義に反する行為を行う業者も少なからず存在します。
こうした行為は売り手側の利益を削ぐ行為となるので、
依頼者にとっての最大の利益を考えてくれる信頼できる業者を選ぶことも大切です。
それでは次の項で、不動産の種類に応じた得意度と信頼性という２点を確保するために、
どうすれば良いのか見てみましょう。
まずは信頼性の確保から見ていきます。
信頼できる業者を選ぶには？
今では大分変りましたが、一昔前は不動産業者のイメージがあまり良くなかった時代がありました。
「うさんくさい」とか「ダーティなイメージがある」
という印象を持たれることもよくありました。
今ではあまりそのようなイメージは無いと思いますが、
業界の健全化を目指して各企業が努力したり、
共通のルールを作るなどして不良業者を排除しやすくなったからです。
背信的な悪意を持って依頼者をだましたり、
不利益を与えるような業者はほとんどいないと思いますが、
中にはそのような不良業者もいないとも限りません。
そこまでいかなくとも自社の利益最優先で、
依頼者の利益を後回しにする業者はかなりいると思われます。
ビジネスですからある程度は仕方のない面もありますが、
最低でも業者のルールを守り、
依頼者との信頼関係を築ける者でなければ有利な売却には結びつかないでしょう。
そこで依頼者として観察してもらいたいのは、
業界のルールを順守しているかどうか、
そしてサービス業として当然と考えられるマナーを守れているかどうかです。
「不動産の表示に関する公正競争規約」という業界のルールがあるのですが、
この中では一般の消費者などに誤解や、
不利益を与えることのないようにするためのルールが備わっています。
例えば物件の表示や宣伝の際には原則として、
「完全」「完璧」「絶対」「万全」「最高」
などの言葉を使用することはできません。
宣伝や広告にこのような表記を使っている業者は、
コンプライアンスの点で信頼できるとは言えないので敬遠した方が良いかもしれません。
また宅地建物取引業法では、業務上知り得た他人の秘密は他に漏らしてはならないとされています。
不当に高額の報酬を請求する行為、
不当に依頼者に利益が生ずることが確実であるかのような、断定的判断をして契約の勧誘をする行為、
契約の締結のためや契約の撤回を妨げるために相手方を威迫するような行為は禁止されます。
相談や会話の中では過去の取引実績などに言及する場面もあると思いますが、
不用意に取引相手の秘密を暴露してしまうような業者は、
信頼性の面で劣ると判断されても仕方ないでしょう。
また必ずしもこれと連動するかは分かりませんが、
このようなコンプライアンス上問題のある業者は、
従業員が不穏な雰囲気を発していることがあります。
接客の態度が尊大であったり、面倒くさそうな受け答えをする、
服装がしっかりしていないなどという場合は、
明らかに危険信号と捉えても良いと思います。
ビジネスに対して本気で取り組んでいない業者はこういったところに、
「難点」が現れてくることが往々にしてあります。
見た目や態度、言葉遣いなどは直感で「おかしい」と気づけると思いますので、
運悪くこういった業者にあたってしまったらあまり深い相談をせず、
機を見ておいとまするようにしてください。
では次の項では別の視点から業者の信頼性をみるための工夫をお教えします。
外観上で業者の信頼度を確認する方法
業者の信頼性を外観上で確認する方法として、
まずは行政処分歴を確認するという方法があります。
不動産業者の管轄は国土交通省が担当していますが、
何らかの行政処分を受けた場合、
これを公表するシステムがあります。
そこには業者の名前や本社の住所、
処分の内容などが書かれていて、
どのような悪さをしたのか確認することができます。
国土交通省は不動産分野以外でも交通分野も所管しているので、
交通関係の業者なども公表の対象になっていますが、
不動産の売却という部門では宅地建物取引業者が公表の対象になります。
当該分野の検索サイトが以下です。
何かしら事情があったにせよ、
ここに名前が載ってしまった業者は、
どうしても信頼性という面を見れば警戒されてしまっても仕方がないでしょう。
特段の事情がなければ掲載された業者とは、
売却仲介契約を控えるのが無難かもしれません。
またもう一つ、
宅地建物取引業の免許番号を確認することでも、
一定の情報を得ることができます。
正規の不動産業者は営業の規模によって、
都道府県や国土交通省から不動産業の免許を得ていますが、
その免許番号が付与されています。
免許は５年ごとに更新することになりますが、
更新するたびにその免許番号内にある更新履歴を表す数字が増えていくので、
その数字が大きいほど経験年数が長い＝長年運営しているので信頼できる、
という参考指標になり得ます。
参考画像
例えば「東京都知事（２）00000号」という免許番号であれば、
「（２）」というのが更新の回数を表しています。
免許を受けた最初の年は（１）となるので、
（２）であれば一度更新しているので、
開業６年目以降であるということが分かります。
上で、参考指標に「なり得ます」と書いたのは必ずしもそうではないこともあるので、
このような表現になってしまうのですが、
免許番号について詳しくは別の章で解説させていただきます。
不動産の種類に応じた業者を探すには
あなたが売ろうとしている物件が土地なのか建物なのか、
建物ならば一軒家かマンションかなどの不動産の種類に応じて、
その扱いを得意とする業者を見極めるには、
どのような物件を多く扱っているのかを確認する必要があります。
可能であれば店頭に出向いて張り出されている物件情報を確認してみましょう。
そこにはその業者が得意とする種類の物件の情報が多く張り出されていると思います。
その中であなたが売ろうとしている種類の不動産について、
あまりないようであれば経験が少ないか、
あまり得意としていないのかもしれません。
また賃貸物件の紹介が多いようであれば、
そこは売買よりも賃貸物件の扱いが得意である可能性があります。
同じことはその業者のＨＰ上の情報にも言えます。
こうした業者でも売却が必ず失敗するというわけではありませんが、
他の業者と見比べて他の業者の方が得意そうであれば、
得意そうな業者に頼む方が有利になるのは確実です。
ポイントは複数ある業者の中からより優位な業者を選んでいくことですが、
そのためには多くの業者をピックアップして、
そこから優先順位を付けていく必要があります。
相談相手の門戸は広く取って、その中から順々に絞っていくということですね。
といっても不動産業者はかなり多くの数があります。
あなたの地元にも数十社はあるはずです。
これらすべてにコンタクトを取っていくのは非常に効率が悪いので、
インターネット上の一括査定サイトを使ってアプローチしましょう。
一括査定サイトは物件の基本情報を打ちこむことで、
そのサイトに登録している不動産業者に一気にアプローチできるものです。
その物件情報を見た業者は簡易査定（机上査定）と言って、
簡単な査定額を示してくれます。
その中から数社選んで今度は精度の高い査定を受けるために、
実際に業者を現地に呼んで訪問査定をしてもらいます。
訪問査定を受けた業者をさらに選抜して、
売却の仲介を依頼する仲介契約を締結することになります。
簡易査定→訪問査定の段階である程度絞り、
最終的に訪問査定→仲介契約の段階で一社に絞ります。
つまりフィルターにかけて対象を絞るチャンスが二回あるということですが、
その際に上で説明したように業者が扱う物件の種類を確認したり、
信頼性を確かめるために行政処分の履歴を確認したり、
誇大広告などをしていないか確認してみましょう。
また担当者との相性も大切ですから、
その人となりを見てみます。
言葉遣いや服装などビジネスマンとして、
当然の立ち居振る舞いができているかどうかは最低限必要ですが、
実際に売却活動に動いてくれる担当者として、
安心して任せられる人かどうかよく観察してみましょう。
その人となりや相性を見る上では直感も重要です。
「何か合わない」「会話が疲れる」
などの要素は相性が合っていないのかもしれません。
他に競合する選択肢がどうしてもない場合は仕方ありませんが、
そうでない場合には相性が良くない担当者は優先度を下げて考えて良いと思います。
あなたが不動産の売却を検討しているという事であれば、
このような理由から1社ではなく相性が合う相手を見つけるために、
以下の不動産価格査定サイトを利用して見つけるのがベストです。
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