今回の記事はマンションを売却したいけど相場変動はあるの？
売りたいけど値段が上がったり下がったりするのか？
と言う疑問にお答えします。
不動産は大きく土地と建物に分けられますが、
土地の方は駅の新築構想が持ち上がるとか、
大規模地震などの要素がなければ基本的には大きな相場変動というのはありません。
これは土地というものは自然劣化や経年劣化というものがないからですが、
建物の方はどうしても建築材料の寿命や経年劣化、
雨風による自然劣化などの要素が入り込んできます。
また需要との関係でも相場の変動が起きるので、
土地よりも建物の方が相場に動きが出やすいと言えます。
建物には一軒家とマンションがありますが、
今回はマンションを想定して相場の変動について考えてみたいと思います。
マンション自体の価値の変動はアレが原因
マンションは建物ですので、
一軒家と同じく新築直後から急激にその価値を落としていきます。
建物は「新築か、そうでないか」という極端な分かれ目があり、
いってみれば新品が絶対正義ということです。
新築後１０年で建物としての価値がほとんど無くなるとも言われるほど、
価値の減少スピードは凄まじいものがあります。
新築後１５年も経てばどこかしら劣化が見えてくるので、
買い手側としては物件の粗探しに余念がなくなります。
売り手としては何とか買ってもらおうと何かしら工夫を考えるようになります。
とはいっても、年数が経った物件でもそれなりの値段に設定すれば、
市場でも十分取引の対象にはなるので、
全く売れなくなるということはありません。
ただ、売れて当たり前という売れ頃の時期は、
新築後１０年が目安になるということです。
売り主が強気に出れる期間が新築後１０年、
それ以後は買い手側が売買交渉において、
パワーバランス上優位に立ちやすくなると言えます。
ただこれはあくまでも築年数からみた一般的な話ですので、
実際の物件の価値はその建物が存するエリアや、
使い勝手によっても大きく左右されます。
駅近く、官庁街付近など立地条件が良い物件は、
経年劣化の要素を覆してそれほどの価値低下を起こさないこともあります。
例えば所帯用マンションであれば、学校区域が周辺にあり、
病院や生活施設も十分にあるようなエリアでは、
古くても利用価値が高いのでいつまでも高値を崩さない物件もあります。
単身者用マンションでは通勤に便利な駅付近などは有利になります。
あるいは人事異動で必ず人の出入りが見込める官庁街の物件は、
安定した入居が見込めるので投資対象としてみて優位性があれば、
自己入居用ではなく投資物件として購入されることもあるでしょう。
利回りを見て収益がよく出そうであれば、
古くても高く買い取りされることもあります。
さてこのように物件の築年数という指標から取引相場としては、
基本的に築後１０年の間は急激な下げ相場となるのが普通です。
ここに物件固有の要素が絡んで、
値下げ幅を抑制することもありますが、
基本的には下げ相場であることには変わりありません。
時世的視点から見た相場変動
不動産はそれ自体の劣化以外にも時世にも左右されて相場を動かします。
少し前にはタワーマンションが人気で値が上昇傾向にありました。
相続対策として固定資産税が値段に比して安くなり、
これを指標とする相続税の面で優位性があることからこぞって買われたためです。
あまりにも行き過ぎた為税法改正が行われ、
タワーマンションの優位性があまりなくなったので今後は落ち着くと思われます。
また最近では東京オリンピックがあるのでこの影響も大きなものがあります。
地方では全体として不動産相場は下振れの傾向がありますが、
都心では逆に上昇傾向にありました。
特に期待値が高い湾岸エリアなどでは不動産ミニバブル的な動きも見られました。
現在は段々と落ち着いてきており、
一部では逆に東京オリンピック後の反動を恐れる声も聞かれます。
すなわちバブルがはじけて不動産の価値が急激に低下するのではないかという懸念です。
現在の日本は人口減少に歯止めがかからない状態ですから、
需要としては下がっていくのが必至です。
しかし住宅の供給はこれに比して過剰気味になっているので、
はっと冷静になった時に一気に相場がはじけることも予見されます。
地方では実際に供給過剰となったマンションで空室が目立っているので、
自分が売却を考えている物件の周辺にそのようなライバル物件があれば、
買い手市場となり相場は下落傾向になります。
地方ではなかなか東京オリンピックの波及効果を得ることは難しいと思いますが、
最近種目によっては地方に会場を移すなどの動きもあるので、
多少の影響はあるかもしれません。
まとめ、マンションを売る時は10年以内が勝負
さて、マンションの相場について見てきましたが、
マンションも建物である以上は、
建物特有の経年劣化という要素から逃れることはできません。
物件個別の事情によって補正はあるにしろ、
新築からおよそ１０年の間にほとんどの価値を無くしてしまう
と考えておきましょう。
また不動産全体の相場にも連動しますから、
下落傾向に向いている地方では今後急激な上昇は見込めないでしょう。
都心部では一部の地域で、
東京オリンピックの期待があり上昇機運がありますが、
これも二極化でそうでない地域との差があります。
過度な期待はバブルのリスクを被ることにもなるので、
オリンピック直前の売却を狙うと逆に損をしてしまう危険もあります。
今あなたがマンションを売却したいと考えているのであれば、
複数の不動産会社に査定してもらい売却して売り抜けるのも手です。
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やるやらないは抜きにして将来マンション売るのならば、
とりあえず見ておくと良いでしょう。
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