不動産は一般的に大きな価値を有し、それゆえ市場も拡大、成熟しています。
取引においては大きなお金が動くのでマーケットでは不動産は大いに活躍していますね。
ところで、日本の相続事情にあっては相続財産に占める不動産の割合が非常に大きいという特徴があります。
特に地方では持ち家率が高く、高齢者に相続が発生すると必ずと言っていいほど不動産が相続財産に入ってきます。
相続事案にみられる不動産の特徴としては、若い世代～壮年世代の方の住み替えによる不動産の売買やその他不動産取引とは少し様相が異なることが多くなります。
個別ケースによって異なるものの、相続事案で扱われる不動産は高齢の方が長年住んできた物件ということで老築化が進んでいる物件が多いこと、そして地方の場合は都市部よりもその物件の立地条件等によっては不動産の価値が激減したり、利用のしやすさに制限が出るために扱いにくくなるなど、何かと問題をはらむことも多くなります。
不動産は保有しているだけで税金がかかるということで維持費の問題も絡んでくるので、相続した不動産を承継したかがために不利益の方が大きくなってしまうという事象も見られます。
また近年は空き家が放置されることで近隣に迷惑をかけたり、人命に影響するような事態も発生していることから国が空き家対策法を施行するなど不動産の保有者には場合によっては不利益の方がかなり大きくなる危険も高まりました。
そこでこの章では親から家を相続した場合を想定し、考えられる問題点を整理しながらその使い道を考えてみたいと思います。
空き家として保有することの問題点とは
家を空き家のまま保有する事例は意外と多くあります。
後述するような売却や賃貸などに利用するには老築化が激しく活用できないとか、自分や親が長年住んだ家なので思い入れがあり、なかなか売却に踏み切れないというような事情が絡んでくるからです。
また遠方で家庭を築いている場合は自分で住むこともできず、処理法を考えるのも面倒なのでついついそのまま放置・・ということも多いですね。
空き家として相続した家を保有しておくことは色々なデメリットや危険をはらむので、できるだけ早く対処することが望まれます。
まず一つに経年劣化のある家はどんどんその価値が下がりますから、後で売ろうと考えていてもその時にはすでに買い手がつかない事態になってしまう可能性があります。
ただでさえ老築化が進んでいるだけでなく、人が住まなくなった家は腐食のスピードが異常に早くなり、またたく間に朽ちてしまいます。
こうなるともう利用価値の無いただのゴミとなってしまうので、人が住んで管理できない場合は迅速な処理が求められます。
また空き家となる場合は近年施行された空き家対策法も関係してきます。
管理ができずに腐食が進み、倒壊の危険や悪臭、ねずみなど野生動物の発生や不審者に利用される恐れがあるなど危険を生む元凶となってしまった場合、保有者の責任でこれを改善しなければなりません。
当然費用は所有者持ちです。
危険性がある空き家と判断された場合、まずは改善のための行政指導や助言から入りますが、この時点で適切に対処しなければペナルティが発生してしまいます。
適切な改善がなされず次の段階（勧告）に進んでしまうと、それだけで固定資産税の優遇措置がなくなってしまいます。
これは空き家が建つ土地の固定資産税が最大６分の１程度に軽減されていたものが、その軽減措置を外されてしまうというものです。
それでも適切に対処できない場合には最終的に行政によって勝手に解体処分等がなされ、その費用を後からしっかり請求されることになります。
よく、この固定資産税の優遇措置を外されるのが嫌で、仕方なく空き家をそのままにしておくのだというようなことも言われますが、反対に考えれば、何も利益を生み出さない不動産について固定資産税という税金だけが取られているという状態ですから、それだけでマイナス勘定であるということを理解しておかなければなりません。
維持費としてはまずこの固定資産税がありますが、通常、固定資産税はその不動産についてあてられる固定資産税評価額に１．４の標準税率を掛けて算出します。
空き家をそのまま保有して住宅用地と認められる場合、土地については自治体が定めるその土地の固定資産税評価額に対して２００㎡までの土地については６分の１、２００㎡を超える部分は３分の１をかけた値にまで軽減されます。
また都市計画税の対象になる土地は２００㎡までにつては同様に３分の１、２００㎡を超える部分については３分の２をかけた値にまで軽減されます。
軽減されると言っても先ほどの通り何らかの有効利用によって利益を生まないのであれば単なる税金を取られるだけのマイナスの資産となるだけです。
これは税制が問題なのではなく、本来価値があるはずの不動産をうまく活用できないことが問題であるように思えます。
この点、不動産について素人の方では利用の仕方には限界があります。
プロの不動産業者に相談して、考えられる利用法を洗い出してみる必要があるでしょう。
利用の仕方は大きく売却する、賃貸に出すなどが考えられますが、実はそれ以外にも色々と選択肢があります。
まずは売却することについて見てみましょう。
相続した家を使わないのなら売却するのが安心安全
相続した家を自分で使えるという環境ならばぜひ利用すると良いでしょう。
しかし現実には自分で利用できる環境にあるケースはそう多くありません。
親の世代が地方で亡くなり相続が起きるころには、その子はすでに遠方で家族を構成して独立していることが多く、仕事の関係もあり地元に戻ってくるのは簡単ではありません。
自分で住まない家は賃貸に出すなどの利用法が考えられますが、実際問題賃貸に出すということは不動産ビジネスのオーナーとして立ち回らなければならないことになります。
借り手探しや賃借人との付き合いが発生し、その賃借人が気持ちよく住めるように物件を管理する責任が生じます。
手間やリスクを考えると、仕事を持って遠方に暮らしている方はとても実務を遂行できません。
管理会社を設定することもできますが、費用を考えると儲けがかなり圧縮されてしまいますし、責任はやはりオーナーたる所有者に帰責してしまいます。
こういった事情から、特段の理由がなければ相続した家は売却して現金化するのが最も安全な使い道とされています。
売却した場合、固定資産税については買い手側と話し合って清算処理が必要になります。
固定資産税は毎年１月１日時点の所有者に課税されますので、年の途中で売却した場合は途中で所有者が変わっても、売却前の１月１日時点の旧所有者が納税義務者となります。
従って日割り計算などで実質上の補填を受けるべく、買い主から売り主への金員の授受が契約上でなされるのが普通です。
また不動産の売却益については不動産譲渡所得税の課税対象になります。
譲渡所得税について簡単に説明しますが、計算式としては「売却金額－（取得費＋譲渡費用）×税率」となります。
売却金額全体が課税対象とされるわけではなく、その物件を取得するためにかかった購入代金の一部や仲介手数料などの取得費、同じく売却のためにかかった手数料などの譲渡費用を必要経費として引いてあげることで課税対象額を減らして負担を軽減することができます。
相続事案で難点なのが、これらの必要経費のうち取得費については死亡した被相続人が関係書類を保有しているはずですから、その捜索に手間や時間がかかり、場合によっては見つからないということもあります。
その場合は概算取得費として「売却金額×５％」とすることができますが、ほとんどの場合正規の計算よりも計算上不利になるので、できれば関係書類を探し出したいところです。
税率はその物件の保有期間の長短で決まりますが、保有期間は被相続人の保有期間と承継人の保有期間を合わせて考えることができます。
その保有期間が売却した年の１月１日時点で５年を超えていれば２０％で済みますが、それ以下であれば３９％の税率となってしまいます。
売却を選択する場合はこの他に売却仲介を手伝ってもらった不動産業者に対して一定の手数料の支払いが必要になります。
では次に相続した家を賃貸に出すことはどうなのか考えてみましょう。
相続した家を賃貸に出すのはどうなのか？
相続した家は売却するのが一番安全な方法ですが、思い出のある家を売ってしまうのは忍びないと思ってしまうかもしれませんね。
そこで賃貸に出すのはどうかということになりますが、もしあなたが賃貸ビジネスについて詳しく勉強していて興味の強い場合はインカムゲインを得られる良い手段になるかもしれません。
不動産ビジネスというのは上手くいく人には特徴があります。
それは「不動産が好き」という一言に尽きます。
興味がある、不動産について勉強しているというだけでは不足なのです。
それだけではどこかに絶対「管理や付き合いが面倒くさい」という心理が働くために長続きせず、うまく管理できなくなることが多いのです。
「不動産が好き」と自信を持って言える方は物件の価値を向上させるような工夫や手間を惜しまずにできますから、場合によっては管理物件を増やすなどして収入を増やすこともできます。
しかしそうでない方はたった一軒の物件管理も面倒になって他人任せになり管理ができなくなってまずい方向に傾くことが多いのです。
また家の種類によっても扱いやすさが変わります。
住宅地や街中にある分譲マンションであれば一軒家に比べると借り手が付きやすいので賃借人の確保がしやすくなりますが、一軒家の場合はそれに合致する家族形態を持つ方がたまたまそのエリアで家を探しているというケースに遭遇しないといけません。
いずれにしても空室リスクというのはどちらにもありますから、賃貸ビジネスとして利回りなどを考えてしっかりと利益が出る算段ができていないと賃貸ビジネスとしては失敗になります。
もし賃貸を検討するという場合はその地域での賃貸物件としての可能性を探るために綿密な調査やシミュレーションが必要になりますから、この方面に精通した不動産業者を探すようにしましょう。
賃貸に利用する場合の維持費ですが、所有権自体は持っているので固定資産税がかかるのと、他人に住まいとして有用に使わせることができるだけの維持管理費がかかります。
自分の子どもに住まわせるのも有効手段
あなたに子ども夫婦がいる場合、彼らに住んでもらうことができれば一石二鳥かもしれません。
８０代、９０代の方の相続事案と考えた場合、被相続人からみて孫にあたるあなたの子どもは自分の家を欲しがる年代になっているはずです。
仕事の事情が許せば、夫婦世帯でその家に住んでもらうことができれば色々な意味でお得です。
まず人が住むことによって通気性などが確保でき、建物が一気に朽ちることを防げます。
金銭的には子供世帯の住居代が浮くので生活にゆとりができ、夫婦の貯蓄を増やして子どもに教育費をかけてあげられるようになります。
幾らかの家賃を支払ってくれるというのであればちょっとしたお小遣いになりますし、付き合いの面でも自分の子供ですから面倒を起こす賃借人とはならないでしょう。
そして家屋をそのままにできるので土地の固定資産税については軽減措置をそのまま受けることができます。
この方法で活用できるケースは限られると思いますが、もし検討できるようでしたらお子さん夫婦と相談してみても良いでしょうね。
その他の利用法
相続不動産の利活用には上記以外には家を解体してアパートを建てたり、駐車場経営の土地として利用する、オフィスビルを建てて入居者を募る、ロードサイド店舗（車やバイクなどで客が訪れるような店）の運営など利用の可能性自体は広がります。
ただこういった利用法は事業性が濃くなることから単なる賃貸などと違って間違いのない収益確保ができないとそのダメージも大きくなります。
こういった利用法を考える場合は土地の利用や開発についてのノウハウや経験を持った不動産業者の助力が必要になりますから、業者選びもより慎重に行わなければなりません。
一括査定サイトなどを利用してノウハウを持っている業者を上手く探し出すようにしましょうね。
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