不動産を売る時に土地評価額を調べたいどうやって決まるのか?

不動産の土地評価額を調べる方法 家を売りたい

家や土地の不動産評価額を調べたいけど、どうやって決まるのか?
今回の記事ではあなたがその時に備えて、
住んでいる家や土地の評価額を調べる方法をお伝えしましょう!

わが国では土地や建物などの、
不動産が相続遺産に含まれます。

特に相続財産に占める不動産の割合が大きいという特徴があり、
扱いが難しい不動産が災いして時には、
大変難しい問題に発展することもあります。

相続で時には仲が良い兄弟で骨肉の争いになるので、
不動産についての評価額で頭を悩ませる人が多いです。

ではここでちょっとイメージしてみて下さい。
あなたの親が亡くなりあなたが相続することになりました。

親が残してくれたのは現金100万円と預金が1000万円、
そして住居である家と土地でした。

相続税は遺産を全て数字化して、
評価しなければ税率をかけて計算できないので、
土地建物の不動産も必ず価値を数値化しなければなりません。

現金と預金はそのままの数字で評価できますが、
不動産はどうしたらよいのでしょう?

相続事案を全て自分で処理するには、
こうしたことも考えなくてはならないのでなかなか大変です。
今回は相続の際の土地評価額をどのようにするのか見ていきます。

日本の不動産の価値評価

日本の不動産の評価額

 

日本の不動産は「一物五価」などと言われ複数の価値が存在します。

例えば家電のテレビは「一台3万円」という風に価値が一つしかありませんが、
不動産は価値を判断する評価者や、
その評価の目的によって評価法が複数あるのです。

分かりやすいのが時価あるいは市場価値で、
市場で取引をする際に指標となるものですが、
要するに買い手から見て「この価格ならば買っても良い」と判断される数字です。

実際には不動産業者などがこれを予想して売り値をつけ広告などに記載します。
しかしこの評価法で相続の際に土地の価値を判定するとしたらどうなるでしょう?

一民間人に過ぎない不動産業者が相続税の額の算出に関係してくるわけですから、
価値評価を不当に低くして税額を低くする見返りに、
わいろなどが横行してしまうかもしれませんね。

また不動産業者は全国に数多いますから、
業者の担当者によって評価額に大きなズレもでてしまい公平性が担保できません。
では固定資産税評価額はどうでしょう。

こちらは公的機関である市区町村が用いる指標ですが、
固定資産税の課税の為にする評価ですので目的が異なります。

またやはり全国の市区町村ごとに評価にずれが生じて、
住んでいる自治体の違いで、
税負担の軽重にも差が出ることも考えられます。

そのため国は全国どこに住んでいても(どこにその不動産が存していても)
一定の同じ評価法によって、
公平に土地の評価をすることができるようにルールを設けています。

それが「財産評価基本通達」というもので、
土地の評価法についてもこの中でルールが決められています。

土地の評価方式と評価単位

日本の不動産の評価額

 

土地の評価方式には三つの種類があります。

一つは路線価方式で、主に宅地の評価に用いられる手法です。

二つ目は倍率方式があり、こちらは郊外の土地などに用いられます。

三つ目は宅地以外の土地には宅地比準方式という手法も用意されています。

ここでは主に用いられる路線価方式について解説していきますが、
この方式では国が発表するその土地の路線価に、
土地の面積をかけて価値を判定していきます。

また土地の評価の単位としては、
登記簿上の一筆ごとではない点に注意が必要です。

相続税の為の土地評価では原則として地目別の評価となり、
登記上の地目と現況が異なる場合は現況判断が優先になります。

そして例えば自宅用地として、
あるいは駐車場としてなど、
利用の単位となっている一区画ごとに評価していきます。

路線価の確認方法はネットで見れる

不動産の路線価格はネットで見れる

 

路線価は国が発表する指標ですが、
毎年七月の中旬ころに発表されます。
評価の時点は毎年一月一日時点の評価となります。

冊子の形での公表が原則で税務署に設置されますが、
一部の図書館などにも配置されることがあります。
また最近はインターネットでも公表されるので便利です。

しかし路線価は素人の方が見ても、
すぐには見方が分からないので混乱してしまうことでしょう。

実際に路線価を見ると、
何やら矢印や数字やアルファベット記号、
丸や三角などの符号がいたるところに書かれています。

地図自体は原則として住居表示が用いられているので、
自分が住んでいる箇所などは、
比較的容易に見つけることができると思います。

記号や数字は矢印によって囲まれているエリアに適応になる路線価を示しているのですが、
丸や楕円形、三角や四角などの符号は、
ビル街地区や中小商業地区などの地区区分を表します。

この符号がないエリアは普通住宅地区になります。

アルファベット記号は借地権割合(後述します)を示すもので、
その土地が誰かに貸し出すための土地だったり、
誰かから借りている土地だった場合に計算上の補正の為に使われます。

例えば自分の土地であっても誰かに貸し出す土地の場合、
完全に自分で自由に利用できるものではなくなってしまうので、
使用に制限が出る分評価を下げて計算することができるようにするためです。

逆に誰かに借りている土地であっても、
借地権という形でそれ自体が取引の対象になるのでその評価も必要になります。

最も大切なのが「数字」で、
1㎡あたりの路線価を「千円単位」で表しています。
大原則としてはこの数字に土地の地積をかけて路線価を算出します。

例えば「150」であれば1㎡あたり15万円です。
地積が500㎡ならば7500万円ということになりますね。

しかし実際には各種の調整作業が必要になるのでそう簡単にはいきません。
どんな調整が入るのか次の項で見ていきましょう。

土地の実情による各種調整

不動産投資の土地評価には補正が入る

 

土地は利用されて初めてその価値を認められるものです。
相続税の為の土地の評価ではその土地の「利用のしやすさ」という観点から、
利用しにくくなるほどにその評価を下げてやるという補正が入ります。

以下で見てみましょう。

奥行価格補正

これはその土地が面している道路から、
どれくらいの奥行きがあるのかという点に着目した補正です。

基本的に奥行きは浅すぎても使いづらく、
奥行きがありすぎても使用に制限が出やすいので使いづらくなると判断されます。

従って丁度良い奥行きの場合は補正が入らず、
それ以外の場合は減額評価されます。
丁度よい、あるいは補正される奥行きの距離は地区区分ごとによっても違います。

普通住宅地の場合は10メートル以上20メートル未満が丁度よいとして補正無し。
それより浅くても深くても減額補正が入ります。

側方路線影響加算

その土地が面している道路が正面とその側方に二つある場合、
正面路線と側方路線それぞれに奥行価格補正を施す必要があります。

そのうち側方路線の補正には一定の加算率を加えて、
双方路線の補正率を合算します。

正面とその側方の路線は土地の門で交わりますが、
普通の十字路状の場合は角地として、
通り抜けできない場合は準角地としての加算率が適用になります。

また加算率は土地の地区区分によっても異なります。

二方路線影響加算

道路が正面とその裏面にある場合、
やはり両方に奥行補正をかけたうえで今度は二方路線影響加算を施します。
こちらも地区区分ごとに数字が異なってきます。

その他の調整

上記のような補正は他にもあり、不整形地補正、
がけ地補正、間口狭小補正などがあります。

貸地・借地の場合

上述したように、
100%自分で完全に自由に利用することができない土地の場合は、
その分評価減にすることができます。

いくら減額すべきかというのは国が定めるので、
それに従うことになりますが、
これを路線価図で確認することができます。

路線価を表す数字のとなりにはA~Gのアルファベット記号が付されていますが、
これが借地権割合を示しています。

A=90%
B=80%
C=70%
D=60%
E=50%
F=40%
G=30%

という意味になるので、
評価対象地が貸地・借地の場合はこの通りに補正が入ります。

あなたが地主の立場の側で誰かに貸している貸地の場合、
路線価を使って算出した自用地としての評価となる「自用地評価額」に
「1-借地権割合」をかけて算出する「貸宅地評価額」を用います。

逆にあなたが借地人となる立場であれば、
自用地評価額に直接借地権割合をかけて算出する、
「普通借地権評価額」を用います。

ちなみに、その土地の貸し借りについて、
土地代が発生しない無償の貸し出し(使用貸借)の場合、
借り手側にとっては自分の自由度がほとんどありません。

また相続の際には自分の相続人の自由にもならないので評価額は0となり、
貸し手から見ると逆に自分の自由にできる割合が大きいので自用地としての評価になるため、
借地権割合による補正は行いません。

また、地主がアパートなどの貸家を立てている場合、
家賃収入など自分の為に使用してはいるものの、その住人たる借家人には借家権が発生し、
地主側の自由度は大きく落ち込んでしまいます。

借家人の権利は強いものがあるので、
地主は勝手にその権利を害することはできず、
土地の自由利用は難しいためその分減額するということです。

このような土地を「貸家建付地」といい、
その評価は自用地評価額×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)となります。

借地権割合は前述の通りですが、
借家権割合というのは一律0.3となります。

賃貸割合というのはどのくらいの人数が賃借人として、
その土地上の建物に入っているのかという数字になります。

この計算式としては、
その土地上にある貸家の各独立部分の床面積の合計に占める、
課税時期に賃貸されている各独立部分の床面積の合計となります。

小規模宅地の評価減の特例

相続税の評価では土地は、
上述のように色々な調整や補正を入れてその価値を計算しますが、
そのようにして算出された価値をさらに減額評価することができる特例があります。

特例と言う通り、
特別な要件に合致した場合でなければ利用できませんが、
誰も教えてくれないので自分で積極的に利用しないと損をしてしまいます。

税務署などは親切に教えてくれませんから、
情報収集は能動的に行う必要があります。

この特例の主旨は相続という事象によって承継した土地について、
相続人がそのままその土地に住み続けることができるように、
または被相続人が行っていた事業を相続人が続けることができるようにするためのものです。

相続税の納税資金の確保の為にその土地を売らなければならないこともよくあります。

その場合住居を追われたり、
せっかく社会にお金を回してくれる事業を、たたませる結果となっては国としても不都合なので、
土地の評価を減額することによって納税負担を下げてくれるというわけです。

その土地が居住用として使われるなどの一定要件を満たし
「特定居住用宅地」とみなされれば、
最大で330㎡の土地について80%の評価減とすることができます。

事業用の土地の場合はその事業の種類や被相続人と相続人の関係もよりますが、
一定要件を満たすと特定事業用宅地、特定同族会社事業用宅地、不動産貸付用宅地などとして認められ、
どの種類になるかにもよりますが、最大で400㎡までの土地が80%の減額評価を受けることができます。

自分は素人!土地の評価が難しいと思ったら?

不動産の土地評価額の計算が分からない場合

以上見てきましたように、
土地の相続税評価は様々な調整や補正が入り非常に複雑になっています。
素人の方は実質正確な価値判断が難しいことも多いので専門家を利用することも多いです。

相談する場合はFPや税理士が適応になりますが、
どちらも実際は扱う分野が相続以外にも幅広く、
複雑な相続税については得意でない者もいます。

そのため事前に相続に明るいFPや、
税理士かどうかを調査してから相談することをお勧めします。

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