不動産を売却したい場合はまず不動産業者に相談することになると思いますが、特に注文を付けなければ業者の関与形態は「仲介」という立場になります。
これは市場でその物件を買ってくれる見込み客を探して売買契約の締結を目指すものです。
いわばマッチングサービスのようなものですが、もう一つの不動産業者の利用の仕方には「直接買取」というものがあります。
その業者が直接物件を買い取ってくれるものですが、どこの業社でも直接買取が可能なわけではありません。
しかし最近は買取に力を入れる業者も増えてきていることから、ケースによっては業者側から直接買取を持ちかけられることもあるかもしれません。
今回は不動産業者に家を直接買い取ってもらうことの是非について考えてみましょう。
一般的には直接買取の優先順位は下
不動産を売りたいという人にとって、多くのケースでは直接買取は検討することはできても優先順位としては下がります。
直接買取よりも仲介によって売却した方が有利になることが多いからです。
つまり直接買取にはデメリットがあるということですが、業者は直接買い取った後で大きなリフォームを施して価値を上げたり、大規模なリノベーションを行うなど開発行為を行ったうえで有効活用します。
転売したり賃貸ビジネスで利益を出したり、リノベーション物件ではホテル業や老人施設の運営を行うなどの事業も可能です。
自分で住むために買うのではなく、利益を生む投資物件として見ているので、十分な旨みを確保できるように綿密に試算を行います。
転売するにしても賃貸ビジネスをするにしても、あるいはリノベーションを行って事業を行うにしても、その前には必ず物件の価値を上昇させたり、開発行為を行うなどの支出が必要なため、その物件の市場相場通りの価額で買ってしまうと赤字になってしまいます。
従ってその分は購入価額から差し引かねばならず、業者の直接買取では市場相場よりも大きく値が下がってしまうのです。
およそ市場の７０％～６０％程度の価格まで下がってしまうこともあります。
このように直接買取では売り値が極端に下がってしまうため、ほとんどの売り主が最優先にあげる「高く売りたい」という希望を実現するのが難しくなるので第一選択肢としては検討しないのが普通です。
高く売るのが何よりも重要だと考えている人にとっては直接買取は「悪いこと」ということになりますね。
では逆に直接買取を検討すべきケースにはどのようなものがあるか見てみましょう。
直接買取を検討すると良いケースもある
直接買取の特徴にはまず現金化までの期間が短くて済むことが挙げられます。
市場で買い手を探すには最低でも３か月は見積もっておく必要がありますが、何らかの事情で現金化を急がなければならないことがあります。
例えば税金の納税資金などです。
大きな額になる相続税は金銭での一括納付が求められ、これができないと延滞税などペナルティが発生します。
また貸金債務の弁済資金に用いる場合は弁済期限までに完済できないと遅延損害金が発生してしまいます。
あるいは住み替えの為に家を売る場合で、新居の購入を先に行う買い先行で進める場合には、予定通りに家が売れないと新居の購入代金を支払日までに用意できず契約を白紙に戻されたり、契約違反としてペナルティが発生してしまうこともあります。
数週間で現金化ができる直接買取は現金化の確実性とスピードにおいて仲介よりも分があるので、こちらを優先する売却事案の場合は第一選択肢となり得ます。
次に老築化が激しい物件や売れ残り物件の場合も直接買取が検討されることがあります。
老築化が激しい物件の場合、大規模リフォームを行うには多額の費用がかかりすぎ、買い手を確保できない段階でこの出費を考えるのは難しいということもあります。
かといってボロ屋は一般客は買ってくれませんからそのままでは売れません。
しかし資金力と開発力がある業者ならば個人では難しい、費用のかかるリフォームやリノベーションが可能ですから、ここに優位性を見出すことで購入対象にすることができます。
また売れ残り物件は印象的に負のイメージが付いてしまうので、一般の買い手が付きづらい状況になります。
値を下げてもなかなか売れずに困っている方も多いと思いますが、こういった場合にも業者ならば買い取ってくれます。
売れ残りイメージは所詮イメージなので、実測して何の問題もなければプロの業者にとってはなんの障害にもなりません。
むしろ相場よりも安く買える優良物件と映るので喜んで買ってくれるかもしれませんね。
直接買取を利用すべきケースとは？
またこれより進んで、ぜひ直接買取を利用した方が良いようなケースもあります。
一般客が購入することがほとんど期待できないような場合は業者の直接買取だけが頼みの綱になるケースもあります。
例えば再建築不可の物件があります。
再建築不可物件というのは、建築基準法などの法令の条件を満たしていないために、建物を取り壊した後は再建築することができないような物件をいいます。
そのためリフォームや増築を施しながら建物を利用するしかなく、制限が強いために一般客は寄り付きません。
しかし資金力と開発力でリフォームを施工できる業者はこれを買い取って管理し、賃貸物件として上手く活用して利益を上げることができます。
再建築不可物件の上手な扱いはノウハウや経験が必要ですのでどこの業社でも可能なわけではありませんが、扱いづらい物件を買い取ってくれるのですからありがたいですね。
これについては事故物件なども同様です。
自殺、他殺などの事件や事故があった物件はやはり心理的に積極的に購入したいと思う個人客はいないと思います。
しかし業者は自分で住むわけではありませんから心理的なストッパーはかかりません。
それよりも買い取った後の利活用を考えて自方に旨みがあるかどうかを計算し、利があると踏めば積極的に買い取ってくれます。
人が亡くなったような事故物件もこうした業者にかかれば買い取りの対象として扱ってくれますから、売れずに困った時の最後の手段として直接買取は有効です。
直接買取がしやすい物件とは
仲介で市場にいる買い手を探す場合、例えば山間部などにある物件でもそこに住みたいと思う方がいて需要があるのであれば売ることができます。
しかし直接買取の場合、あくまでも業者の試算によりその物件のある地域での利活用によって利益が望めなければ買い取りするのが難しくなります。
これに影響するのはやはり立地条件です。
リフォームのしやすさなども当然考慮されますが、例えば賃貸物件として利用する場合、そのエリアでその物件の種類（マンションor一軒家など）に応じた借り手が連続してつくかどうか、空室リスクは高くないかなどが検討されます。
またリノベーションであれば、ホテルに改築しホテル業を始めたとてして、宿泊客が訪れるような環境にあるのか、老人施設運営を始めたとして、入居希望者が上手く集まるかどうかなどが検討されます。
業者によって買い取り後の利用の仕方が異なるので一概には言えませんが、目的とする利活用法に応じた利用客の流入が多ければ事業として利用しやすいので買取もしやすくなります。
物件の利活用を得意とする業者を上手く見つけることができれば思わぬ高額査定となることもあります。
多くの不動産業者にあたり有望な買取業者を見つけることができるように上手く立ち回りましょう。
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