アパートを売却したいけど問題点は？どうすればいいのか？
今回の記事はあなたの物件を売りたいと考えているなら、
お得に売却する方法を教えましょう。
不動産投資ブームは最近は一部で下火になってきたとはいえ、
低金利のローンが借りれる状態が続くのでまだまだ活況です。
少し前に話題になったロバートキヨサキ氏の著書
「金持ち父さん貧乏父さん」
で不動産投資に興味を抱いた方も多いのではないでしょうか？
人によってアパートなどの投資物件を運用するに至った経緯は異なるでしょうが、
色々な理由で当該物件を売ることになった場合は大変です。
一棟ものの取引は一室マンションなどとは違った難しさがあります。
今回は一棟ものアパートの売却について、
その難しさや問題点を探ってみましょう。
一棟ものの性質とは
一棟もの物件が一軒家やマンションなどと明確に違う所は、
投資用物件だということです。
購入者がその一室に自ら住んで他の部屋を貸し出すということもありますが、
基本的には購入者は自分で住むことを想定しておらず、
入居者を募り賃貸ビジネスを行って家賃収入を得ることを想定しています。
そこには入居率の問題や利回りの問題なども内在していますが、
要するに「儲かる物件なのか」ということが大事になってきます。
今の時点で満室経営に近い状態であれば大変喜ばしく、
また投資物件としても非常に魅力があると言えますが、
そうでない場合は投資物件としては魅力が落ち、売却の難易度は上がります。
実際、不動産投資に打って出たはいいが、
空室リスクの問題に直面して首が回らなくて困っているというオーナーさんも多いですね。
後述しますがこうした個別の問題も売却の際には影響してきますので、
一棟もの物件の基本的な性質を踏まえたうえで、
次の項からはどんな問題がでてくる可能性があるのか見ていきましょう。
販路開拓に手間取ることも
一棟ものの物件はどうしても高額になる傾向があるので、
それなりの資金力を持った見込み客の開拓が必要になります。
多くは土地と一緒に売却することになるので、
値段的にはかなりの資金が必要です。
こうした資力のある見込み客は地元ではなかなか見つからないことが多く、
一室マンションなどと違って地元に流通するフリーペーパーなどの広告媒体には
客層が引っかからないことも多いです。
そこで一棟ものの投資物件の場合、
インターネット広告がどれだけ上手に行えるかが大切になってきます。
業界用のレインズなどの媒体もありますが、
それ以外のネット媒体も上手に使って、
日本全国の広域に物件を露出してやると買い手が見つかりやすくなります。
一室マンションなどは自分で住むためですから、
地元や近隣の買い手が客層になりますが、
投資物件の場合は自分で住む必要はないので、
遠方にある物件でも条件さえよければ買い手がつくのです。
売り手としてはネット戦略が上手な不動産業者に売却仲介をお願いする必要があるので、
一概には言えませんが地元密着の中小業者よりは、
大手の方が有利に売却を進めることができるかも知れません。
投資用物件は美観が大事
自分で住む部屋を探す時も建物の美観は重視されますが、
生活することになる建物内部の設備や使い勝手も大切な要素になります。
投資用物件の場合はその比重がどちらかというと、
外側の外観が重視される傾向にあるので、
年数が経った物件はもちろんですが、
雨風による劣化を補う補修を積極的に行ってこなかった物件の場合は、
外観的に悲壮感が漂ってしまいます。
投資対象として見ると躊躇してしまうことが多いです。
この場合ある程度の値下げを行うか、
リフォームやリノベーションを施してから売るのかといった判断も必要になってきます。
その是非については個別のケースで考える必要がありますが、
リフォームやリノベーションが功を奏するかどうかは微妙な判断が必要です。
信頼できる業者とよく相談して事を進める必要があります。
入居者とのトラブルを抱えている場合
集合住宅には色々な入居者が入ってきます。
中には騒音や滞納などのトラブルの元になっている入居者がいるかもしれません。
こうした場合、
購入希望者に伝えずに売却してしまうと後からトラブルになり、
債務不履行や損害賠償の問題に発展することがあります。
買い手となる相手は投資家ですから、
一般の住居の買い手などよりは利害関係に敏感です。
訴訟問題などに巻き込まれると弁護士費用や出廷の手間など色々面倒ですので、
事前に上手く処理しなければなりません。
基本的には問題となりそうなものは、
全て買い手候補に伝えて了承を取っておくことです。
特に長期滞納者がいる場合は多少の値下げが必要になることもあるでしょう。
売却の為にトラブルの元となっている住人を退去させるために、
立ち退き料を支払った場合には、
不動産譲渡所得税の処理の際に経費に算入できることもあります。
また物件の周辺住民とのトラブルを抱えている場合も、
正直に話しておくのが望ましいです。
騒音トラブルなどで周辺から嫌がらせや報復を受けているなどの場合は、
悩ましいですが正確に事情を話しておきましょう。
欠陥箇所を把握しにくい
アパートは現住の入居者がいる場合は、
内部の設備状況などが把握しにくいこともあるでしょう。
売却に際しては事前に故障個所や欠陥箇所がないかどうかを、
念入りに調べて下さいと不動産業者から注意されると思います。
しかし面倒さもありこれを怠ると、
故意に欠陥を隠し買い手に損害を与えたとして、
責任を問われることになりかねません。
また普段は簡単に見ることのできない建物の基礎や屋根裏などに瑕疵があり、
それが後日判明した等の場合は瑕疵担保責任を問われることもあります。
売り主が個人の場合は契約上でこの責任の度合いを軽重させることができますが、
瑕疵担保責任をなくしたり、責任期間を短くするなどの操作をする場合は、
当然買い手からの相応のメリットを要求されます。
すなわち値引きや他の交渉項目での譲歩を迫られることは必至です。
通常の欠陥については現況有姿として責任を負わないことや、
瑕疵担保責任の軽重について不動産業者と相談しながら、
買い手候補と上手く交渉していかなければなりません。
アパートの土地が借り地だったら？
たまにあるのが他人の土地を借りてアパートを立てているケースです。
この場合ちょっと難しい問題がはらんできます。
借り地上に建物を建てている場合、
建物自体はオーナーさんの所有物ですが土地は地主が所有者です。
このようなケースでは基本的に地主の保護が優先されるので、
建物のオーナーさんは自由に建物を売却することができません。
というのも、
土地の貸し出しというのは貸す相手を信用しているからであって、
土地代を支払ってくれるという安心があってのことです。
建物のオーナーが勝手に建物を売ってしまうと、
新たな土地の借り手となる建物の購入者がどんな人物か分かりませんから、
地主は不利益を被ってしまう危険もあります。
相続対策などで親の土地の上に、
その子どもなどがアパートを立てているケースであれば了承が取りやすいですが、
そうでない場合は簡単には了承が取れません。
幾らかの了承代を支払って事が済むケースもありますが、
それも拒否される場合は突っ込んだ調整が必要です。
条件が合えば地主にアパートを買い取ってもらうことも含めて交渉し、
ダメであれば裁判所の関与を受けて事件を調整してもらう必要も出てきます。
土地の賃貸借契約の内容にもよりますが、
地主との関係がこじれると土地の賃借権を持ち続けることができず、
最悪の場合アパートを解体して更地変換を強いられるなどの事態になる危険もあります。
建物のオーナーとしては地主との関係を良好に保ち、
建物の買い手には誠実な者を選ぶなど地主に納得してもらいやすいようにする努力が必要です。
元々空室が多いなど条件が悪い場合
アパート経営は上手くいけばインカムゲインを得られるビジネスですが、
うまく回さないと空室が多くなり収入も当然下がります。
立地条件や人口の流入などの要素も絡むため、
上手に経営するのはなかなか難しいこともあるでしょう。
こういったアパート経営上の問題は売却時にそのまま売りやすさに反映します。
買い手もアパートを投資物件として見ていますから、
入居率、利回りを見て利益が望めそうにない場合は購入する意味がありません。
また物件が古くなると家賃も値を下げていきますから利幅も下がります。
古い物件は外観も悪くなるので一層不利になるでしょう。
こうした物件の場合、
そのまま売りに出すと売り値は相当の額分下げてやらないと魅力がありませんし、
値を下げても「入居率が望めない物件」として買い手がつきにくくなることも予想されます。
不動産業者と相談して入居率を上げたうえで売却に臨むという選択もできますが、
時間もかかります。
また入居率を上げるためには家賃を下げたり、
リフォームの検討をするなど出費が必要になることもあります。
買い手が建物よりも土地に興味がある場合、
売却に際して建物を取り壊して土地の移譲を望まれることもあります。
この場合入居者に立ち退き料を支払って建物を解体しなければなりませんが、
立退き料や建物の解体費用は土地の不動産譲渡所得税の経費に算入できます。
直接買取も可能だが最後の手段に
不動産業者の中にはアパートなどの投資用物件を、
自ら買い取って必要な改修を加えて賃貸経営をしたり、
転売するのが得意な業者もいます。
こうした業者に買い取ってもらう場合、
市場での買い手を探す手間や時間をかける必要がないので売却自体は楽です。
しかしその買取業者は転売で利ザヤを稼ぐことや改修のために、
費用を出費してからの利益回収のことを考えなければならないので、
買い取り額としては相場よりもかなり安く買われることになります。
売り急ぐ事情がある場合や、買い手がなかなか見つからないなどの場合は検討しても良いですが、
より高額で売ることを優先する場合は、
最初から直接買取の業者にお願いすることは避けましょう。
直接買取の業者も仲介依頼は受け付けるでしょうから、
中には宣伝広告を積極的に行わず買い手が見つからないようにしておいて、
時期を見て「ウチが買い取りましょうか」
などと言ってくる悪質な業者もいるかもしれません。
こうした業者にあたらないためにも、
時期的に余裕を持って複数の業者にあたりを付けておくのが望ましいです。
アパートの売却も他の不動産と同じく、
一括査定サイトなどでできるだけ多くの業者にコンタクトを取り、
有利に進めてくれそうな業者を選抜していく作業が必要になります。
こちらの不動産一括査定サイトを利用しましょう。
アパートを売る方法まとめ
アパートの売却について色々見てきましたが、
投資物件特有の問題が生じてくることがあることが分かりましたね。
当然個別のケースで事情が異なりますから、
全ての問題が該当するかどうかは別として、
投資物件としての魅力が下がる分だけ売りにくくなるのは仕方がありません。
一棟ものの扱いが得意な業者は少し数が絞られてくるでしょうから、
オーナーさんも売却仲介をお願いすることになる業者の選定は慎重に行いましょう。
入居者の問題や設備についてはあまり教えたくないと思いますが、
黙って事を進めると後々面倒なことになりますから、
不動産業者には正直に話しておくのを忘れないでください。
業者は買い手候補への伝え方なども配慮してくれますし、
事前に解決できそうな問題であれば手伝ってくれるでしょう。
そのような手間を惜しまない良い業者が見つかると良いですね。
基本的にはアパートを売る時に一番得策としては、
一社ではなくて複数の業者に査定をしてもらいその中で相性が良い担当者を見つける事です。
一緒にいても不誠実だったり、自分の成績の事しか考えていない担当者はダメです。
もしアパートを売りたいのであれば弊社にご相談ください！
顧客目線で売主様にご満足いただける金額で売却します。
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