家や土地などの不動産を売る場合、売り手側の立場から見ると最大の目的はただ一つ「出るだけ高く売る」ということに集約されます。
できるだけ安く売りたいということは通常あり得ませんよね。
このただ一つの目的は揺るぎの無いものですが、この目的の成就を左右するファクターがあります。
それは「早く売らなければならない」というものです。
人によってはこの希望がないこともあるでしょう。
しかし不動産を売るということは必要に駆られてのことであることがほとんどで、例えば金銭債務の支払いや納税資金の確保、住宅ローンの焦げ付き回避、離婚に伴う流動資金化であったり生活資金の確保と人それぞれです。
期限があって、その時までに現金を用意できなければ利子の増大であったり、追徴課税などペナルティが発生したり自分に不都合なことになる場合はそのときまでに確実に現金化していなければなりません。
不動産の保有者の方は一体どれくらいの期間で売れるのかという点が気になるところですね。
そこで今回は不動産を売りに出した場合、不動産業者と媒介契約を結んでから実際に売れるまでにどれくらいの期間が必要なのか考えてみます。
一般的な必要期間は３か月とされている
不動産の現金化までに必要な期間は一般的には３か月とされています。
これは不動産業者と結ぶ媒介契約が３か月の期間で締結されるからです。
我が国の不動産売買の実情を考えて、国が定めた指針により「このくらいの期間があれば市場で買い手を付けることができる」とされている期間ですから信ぴょう性はありますね。
ただこれは３つある媒介契約のうち、業者を積極的にさせることができる専属専任媒介契約もしくは専任媒介契約でのことであって、業者にとって手数料報酬の確保が確約されず積極性を引き出せない一般媒介契約の場合はこの限りではありません。
また専属専任や専任媒介の契約であっても３か月という期間は確約されているわけではありません。
他の要因が絡み合い、売却成功までの期間に影響することがあるのです。
次の項で見てみましょう。
不動産の売却期間に影響する要因
簡単に言えば売れやすい物件と売れにくい物件があり、後者ほど売却成功までの道のりが遠のくことが予想されるわけですが、売れにくい物件を構成する要因を考えてみましょう。
築年数が古い
建物の場合は築年数の経過による経年劣化が起きます。
新築からおよそ１０年で市場価値は激減してしまい、一般的にはこれを超えると売り手側は強気の姿勢を取りにくくなります。
立地条件
利用のしやすさという点では立地条件も大きく左右します。
同じ築年数の家が建っていても、市街地にある物件と山間部とでは当然前者の方が売れやすくなります。
大多数の人がより便利に利用できる方が売りやすく、その逆は売れにくくなります。
一戸建ての建物
マンションと比べると一戸建て物件は買い手が見つかりにくくなります。
広い一戸建ては利用用途が合致することが比較的難しく、また老築度合いも顕著に現れるので心理的にも不利になるのは否めません。
業者の力
不動産業者にも得手不得手があるので、その不動産の種類に強い業者でなければ強みを発揮できません。
土地、一戸建て、マンション、投資用物件など物件の種類に合わせて、また売却仲介を得意とする業者でなければ売却成功までの期間が延びてしまうことがあります。
これらの要因は金額的に調整することで（値を下げることで）売却に必要な期間の伸長リスクを減らすことができます。
逆に売却成功までに３か月よりも随分早く済んでしまうこともあります。
上記に上げた期間を伸長する要因とは逆に、築浅で、戸建てでなく、立地もよく、業者がその家の種類に応じた売却仲介の力を十分に付けている場合はもちろんですが、個別の需要とのバランスも関係します。
例えば単身赴任者の多い官庁街などではワンルームマンションなどが売れやすいですし、一般的に不動産の需要が増すとされる４月ごろ周辺の時期は取引が活発になり売れやすくなります。
これは人事異動など人の動きが大きくなる時期と重なるためと言われています。
賃貸物件の取引において特に顕著に現れますが、売買物件でもその傾向が見られます。
これら色々な要因が絡み合って売却実現までの必要期間は伸縮することになりますが、確実に言えるのは売り出し価格を下げるほどに売却期間は短くなるということです。
売り急ぎなどの事情がある場合は相場よりも値を下げることですぐに売却を実現することができるでしょう。
値を下げないで市場相場で売りに出した場合は最低でも３か月は見積もっておく必要があります。
そして実際に売りに出す時には、査定依頼をした業者及び仲介契約を結ぶ業者に予想期間を聞いてみましょう。
その業者の得意度の分析にもなりますが、直接聞いてみるのが確実です。
さて、ここで面白い調査結果をご紹介しましょう。
不動産関連の会社「株式会社シースタイル」さんが行った調査で、全国の３０代から６０代から取ったインターネット調査の結果です。
やはり概ね３か月以内が多い
２０２０年の調査ですが、この調査では売却成功までにかかった期間で最も多いのが１か月～３か月未満という結果になっています。
次いで多いのが３か月～半年未満、３週間から１か月未満、３週間未満、半年以上と続きます。
これに対して、売り主の売却完了までの希望期間を見てみると同じように上記の順番に並んでいます。
希望する期間としても３か月未満が多いのは現金化までの余裕がそれほど長くはないということでしょう。
「３か月」という基準点から見てみると、これより長くかかるのは全体の３２．１％、３か月未満で売れたのは全体の６７．９％ということになります。
この数字を見ても、３か月という基準点がある程度の基準として機能しているのが伺えます。
ですからあなたが不動産を売る場合もやはり最低でも３か月は見積もっておき、余裕期間として１～２か月ほど用意できるようにしておきたいものです。
３か月経っても売れなかったらどうする？
基準点となる３か月を過ぎても物件が売れなかったら焦ってしまうかもしれません。
仲介契約は一般媒介契約を除いて３か月スパンで結ばれますが、その期間を過ぎても売却が実現しない場合選択肢としては２つあります。
一つは同じ業者と契約を更新する方法、もう一つは別の業社に乗り換える方法です。
もし半年経ってもまだ売れないという場合、その業者の力不足の線が濃厚ですから乗り換えるべきですが、３か月の時点ではまだその線は確定できません。
売れない原因を探って適切な手当ができそうであれば同じ業者で契約を更新しても良いでしょう。
内見希望はあるのになかなか購入に結び付かない場合は物件自体に何か改善するべき点があることが多いです。
内見希望者からのヒアリングからリフォームの必要性を考えたり、周辺のライバル物件の動向を調査して販売価格の見直しを行ったりして、有効な手当を提案してくれるようであれば望みはあります。
ただ単純に値下げを提案された場合は注意しましょう。
値を下げれば売りやすくなるのは当然ですが、周辺の相場をしっかり示して納得できる理由がなければいけません。
この点、最初から高額の査定額を示して仲介契約に誘引しておいて、頃合いを見て値下げを提案する悪質な業者もいます。
最初の業者選びが一番大切と言われるのはこのためです。
できるだけ早い売却を実現するためにも、業者選びは慎重に行いましょう。
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