今回の記事は、不動産を売却する時にはどんな費用がかかるの？
今回はあなたが家やマンション、土地などを売る時に、
どんな費用が発生するのかお話ししましょう！
要らなくなった家電を売るのとは違って、
不動産の取引には実に多くの種類の費用がかかってきます。
不動産を現金化する場合、何らかの資金源にすることが予定されている事もあるでしょうから、
あらかじめどんな費用がどのくらいかかってくるのかを予想しておかなければ
後で困ったことになってしまいます。
物件を売りに出す時には広告に載せる、
「売り出し価格」を所有者の責任で決めますから、
ついその額だけが頭に残ってしまいます。
しかし「〇〇円で売れるからその金で借金を返済しよう」と考えていたのが、
諸費用を除いた手取りが大幅に減ってしまい、
完済できなくなったというような事例もよく聞かれます。
そこで今回は不動産の売却の為に必要になる諸費用について、
一つ一つ解説していきます。
不動産業者に支払う仲介手数料
不動産の売却は自分でやることも不可能ではありませんが、
広告宣伝実務の手間の多さ、契約や法律上の問題などの点から素人がやるのは実際上難しく、
知人や親せきに売却するような一部のケースを除いては、
プロの不動産業者に手伝ってもらう必要があります。
場合によっては不動産業者が直接買取をすることもありますが、
通常市場価格よりもかなり安く買われてしまうので、
直接買取はどうしても必要な特別な場合以外検討することはありません。
通常業者にお願いするのは、
市場にいる買い手候補を見つけてマッチングしてもらう「仲介」という行為です。
具体的には宣伝広告を打ってもらい、
それを見た買い手候補からのアプローチを受けて内見案内などを行い、
場合によってはその見込み客の値下げ交渉や条件交渉を物件オーナーとの間に立って行い、
最終的には契約実務までをこなしてくれます。
こういった労力に報いるために、
不動産業者には「仲介手数料」という形で見返りを支払う必要があります。
仲介手数料は成功報酬ですから、
買い手が見つかり仲介が成功した場合にのみ支払いが必要になります。
この手数料は国の法律によって上限値が定まっており、
それ以上の額を業者は請求することができません。
上限値の計算は少し難しく、一律にパーセンテージをかけて算出できるわけではありません。
売上代金の金額を額の多寡によって３つにわけ、
それぞれに対応する手数料額を算出し、これらを合算します。
以上のように代金を３つに分けて計算したものを合算した額が、
業者に支払う仲介手数料の額になります。
ただし、この数字はあくまで国が定めた上限値であって、
業者によってはこれ以下の手数料額を設定している場合もあります。
多くは上限値一杯の額に設定されますが、
客寄せなどの事情で値下げをする業者もいます。
また個別交渉も可能で、値下げを要求することもできます。
ただし多くの場合手数料の値下げ要求は良い結果を生みません。
不動産業者にとっては手数料で利益を上げているわけですから、
その報酬が削られるとあってはやる気をなくしてしまいます。
他の手数料効率が良い案件よりも後回しにされることで、
売れ残りを生む結果となってしまうリスクが増大します。
売れ残りリスクは不動産のオーナーにとって、
後々かなりの痛手になるので絶対に避けなければなりません。
所有権移転登記費用
日本の不動産は登記という制度を使って権利関係を保全するようになっています。
稀なケースを除いては不動産はしっかりと登記されているはずです。
登記は法務局が管轄で、手続きもこちらで行います。
不動産の売買で所有権が売り手（元の所有者）から買い手に移ると、
所有権の変更登記が必要になります。
権利者の名義が変わるということですが、
元々の所有者である売り手は「登記義務者」、
買い手は「登記権利者」となり、両者は協力して登記をしなければなりません。
登記には費用がかかり、家屋の場合その固定資産税評価額の１０００分の２０、
土地の場合も同様ですが土地では平成２９年３月３１日までに
登記を受ける場合１０００分の１５になる軽減措置があります。
この所有権変更登記の費用は売り手と買い手どちらが負担するか、
あるいは折半するかを双方で話し合って決め、契約書に盛り込みます。
単純な交渉ではなく、他の費用負担の義務や物件引渡しの時期、
リフォーム費用などとともに駆け引きの材料になるので、
買い手が全額負担することもあれば売り手も一部負担することもあります。
法務局で手続きをする登記は実務上で多くの書類や、
証明の準備が必要なこともあり、
司法書士などの専門家に依頼することも多くなります。
自分で専門家を探してもいいですが、
これも手間なので多くは仲介を依頼する不動産業者と提携している、
司法書士が代行してくれます。
この場合司法書士に支払う報酬も必要になりますが、
士業の報酬は自由化されたためその専門家の料金設定に左右されます。
概ね３万円程度～が目安になるかと思いますが、
業者と提携している専門家の場合は、
口利きのために少し安めになることもあります。
抵当権の抹消登記費用
不動産は抵当権のカタとして好んで利用されるので、
借り入れや住宅ローンの利用の際には
債権者が抵当権を設定することがあります。
抵当権付の物件をそのまま買ってくれる人はまずいないでしょうから、
売却に先立ち借金を返済するなどして、
抵当権を解除しなければなりません。
これを抵当権の抹消登記といいますが、
抹消登記費用として不動産一つにつき１０００円かかります。
こちらも司法書士に依頼する場合はその報酬が必要になります。
所有権移転登記の報酬よりは安くなることが多いですが、
概ね１万円程度～が目安になるでしょう。
住宅ローンの繰り上げ返済手数料
住宅ローン付の物件を売る場合には、
先立ってローンの完済が必要になります。
住宅ローンを利用している場合は不動産に抵当権が付いているはずですから、
まずは金融機関に繰り上げローンの残債に繰り上げ返済手数料を加えて支払ったうえで、
前項の抵当権抹消登記を行うという順番になります。
繰り上げ返済の手数料は金融機関やローン商品、
繰り上げ返済の申し込み方法などによっても異なり、
５０００円程度から数万円程度までかかる場合もあります。
住宅ローンの提供金融機関に問い合わせが必要です。
印紙代
わが国では一定の文書を作成した時に税金がかけられてしまいます。
不動産の売買契約書もその一つで、
印紙を購入して契約書に貼付する形で納税することになります。
必要になる印紙の額は契約書に定める契約金額の多寡によって変動します。
また現在不動産の売買契約書については印紙税の軽減措置が講じられており、
平成３０年の３月３１日までは以下のような税額となっています。
記載された契約金額が
１万円未満は非課税
１万円以上５０万円以下のものは２００円
５０万円を超え１００万円以下は５００円
１００万円を超え５００万円以下は１千円
５００万円を超え１千万円以下は５千円
１千万円を超え５千万円以下は１万円
５千万円を超え１億円以下は３万円
１億円を超え５億円以下は６万円
５億円を超え１０億円以下は１６万円
１０億円を超え５０億円以下は３２万円
５０億円を超えるものは４８万円
このように契約金額が大きくなるほど印紙税額も高くなります。
そしてこの印紙代を負担するのは契約当事者のどちらでも構いませんし、
折半にすることもできます。
交渉の過程で他の交渉項目の譲歩の度合いによって、
売り手が負担することもありますが、
売り手となるあなたのために一つヒントをお教えします。
売買契約書は通常原本に署名押印したうえで、
これのコピーを一部取ります。
売り手となる方はその後物件とは関係が切れるのでコピーでも良いのですが、
買い手となる方は以後何かと証明などのために、
契約書の原本が必要になります。
そのため「原本が無いと困る買い手さんが印紙代を負担して下さいね」
という態度をそれとなく演出することで、
売主は印紙代負担を免れやすくなります。
しかし売り急ぐ必要があったり、
何らかの要因でパワーバランス上優位に立ちにくい場合は、
売り主も一部負担することはよくあります。
ですから良好な取引を壊さないように強気の態度は止めましょう。
またコピーの方にも改めて署名押印したりすると、
原本と同じとみなされて、
こちらにも印紙の貼付が必要になるので覚えておいて下さい。
売る不動産を対象とした測量費用
土地の売買は登記簿の情報だけで取引することはあまりありません。
登記簿上と実測値に差が出ることは多くあるので、
土地家屋調査士などに依頼して、測量が必要になることがあります。
また境界が明確でないことが多いため、
隣接する土地の所有者に立ち会ってもらい、
権利が及ぶ範囲を明確にする境界確定作業も必要になります。
測量や境界確定作業は法律上必ず必要なものではありませんが、
大きな買い物となるので安心して買いたい買い手側が購入の条件とすることが多く、
売り主はその負担を求められることになります。
ただこちらも交渉次第では買い手側に一部負担してもらうなどは可能ですので、
他の交渉項目と合わせて契約全体として有利になるように進めましょう。
売る不動産のハウスクリーニング代
マンションや一軒家などの家屋を売りに出す場合はハウスクリーニングが必要です。
法律上必須ではないものの、
しっかりとクリーニングが施されていない物件はかなり敬遠されます。
「どうせ他人に渡るんだから」と清掃を放棄していたり、
自分でできる範囲でしか済ませていないような物件は、
内見時に一見して嫌悪感を覚えるのでまず買い手はつきません。
風呂場やトイレなどの水回りは特にビジュアル的に綺麗でないとダメで、
内見希望者が風呂場を見てすぐに帰ってしまうこともあります。
自分で改装して再販するのが専門の業者などが買い手になる場合は、問題ないこともありますが、
通常の売却ではプロの清掃業者によるクリーニングは、
実質的に必ず必要になる費用と考えておいた方が良いでしょう。
不動産売却時の税金関係
不動産の譲渡では大きな代金を頂きますが、
これには不動産譲渡所得税という税金がかかってくることがあります。
詳細は別の章で解説していますのでこちらを参考にして頂きますが、
簡単に説明すると買い手から頂く売却代金から取得費や、
譲渡費用などの必要経費を差し引いて、残った額を不動産の譲渡による利益と考えて、
そこに税率をかけて税額を算出します。
税率は売却対象の不動産の所有期間が、
売却の年の１月１日時点で５年を超えていれば２０％、
５年以下ならば３９％の税率が適用になります。
またケースによっては特別控除などの施策を利用できることもあり、
その場合は税負担を大きく減らしたり、
税額を０にすることができることもあります。
申告、納税が必要なケースでは、
税理士に手続きを依頼することもありますが、
その場合は税理士報酬が別途必要になります。
報酬額はその事務所の費用体系に左右されますが、
不動産譲渡益の多寡や手続きの難易度によって
数万円～数十万円必要になることもあります。
このような経費が掛かるために、
あなたが不動産を売却するのであれば、
信用出来て一番高値で売ってくれる不動産会社に頼みましょう。
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やるやらないは抜きにして、
信用できる所に高く売りたいならとりあえず見ておきましょう。
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