ローンが残っているけど家を売りたい、ローンが無い家と何が違うの？
今回はあなたがそんな悩みがあるのであれば、
私がその家の売り方をお伝えしましょう！
あなたがこれから売ろうと考えている家はローンが残っているのですね？
その場合端的に言うと、
ローンを完済しないとそのままでは家を売ることはできません。
ローンが残る家を売却するにはいくつかの方法がありますが、
今のあなたの手持ち資金の状況やローンの残額など
個々の状況によって検討すべき選択肢が変わってきます。
まずは何故ローンが残っている家は売ることができないのかを説明しましょう。
ローンがある状態で家が売れない理由
実際家を買う時には高額な資金が必要ですから、
物件によりますが住宅ローンのお世話になる方も多いと思います。
住宅ローンの正体は他の借金と同じく、
金融機関からの借入れに他なりませんが、
額が大きいため信用だけで貸してくれることはありません。
いわゆる借金のカタ、「担保」というものが必要です。
そこでローンの提供者たる金融機関は、
債権者としての利益を守るためにあなたが購入する家を担保に取り、
ローンを返済できない時はその家を換金してローンの弁済資金に充て、
債権者としての満足を図ろうとしています。
そこで法律上の担保の設定としてその家に「抵当権」というものを設定します。
これは登記簿にも反映されており、
債権者の権利を証明するものです。
つまりあなたの家は所有権こそあなたにあるとはいっても、
いざとなれば取り上げられてしまう状態です。
この状態で売りに出すことは不可能ではありませんが、
もし買い手がついたとしてもあなたのローンは残ったままですから、
なお弁済の義務があります。
もしあなたが夜逃げでもして弁済が滞れば、
その家は債権者が弁済資金に充てるために取りあげてしまいます。
買い手としてはそんな危険なリスクを冒してまで買ってくれません。
ですから事実上ローンが残る家は売ることができないのです。
ローンが無い家は抵当権が無いので、
いつでも自由に売ることができる点に違いがあります。
ローンを完済すれば金融機関側は満足を図れるので担保は不要になり、
抵当権を外してもらうことができますから、
名実ともにその家はあなたの物となり、売買取引にも支障がなくなります。
問題はローンの完済の方法ですが、
今のあなたの状況によって検討すべき方法も変わってきます。
ローン完済のための方法（正攻法編）
①自己資金で事前に完済する
もしローンの残額がそれほど多くなく、
手持ち資金で賄うことができるのであれば、
自己資金を投入して事前に完済するのが面倒がなくスムーズです。
ただ実際のケースは、
まだ残ローンが多く残っている状態での売却が必要なケースが圧倒的に多く、
自己資金による事前完済は検討できないことが多いです。
その場合、家の売却代金からローンの弁済資金を確保できないかを検討することになります。
②売却代金からの支弁
手元に弁済資金が無い場合でも、
家の売却代金から弁済資金を用意することもできます。
買い手との契約上及び売買代金の受領方法とローンの決済方法を工夫をして、
引渡し前には抵当権を外すことを誓約するようにし、
買い手側から売買代金の受領をすると同時にローンの弁済を行います。
この方法ではローン提供者である金融機関は、
抵当権の抹消は事前に行うことはしませんから、
買い手としては契約時点ではまだ物件には抵当権が付着した状態です。
そこで契約上でその点がクリアされることを担保してあげる必要があります。
多くは銀行振り込みなどを利用して売買代金が買い手から売り手へ移り、
そしてローンの弁済の為に即日引き落としされるという具合に、
一日で完結するように段取りが組まれます。
所有権の移転登記も同日に行うようにし、
不備が出ないように関係者が連携して取引が進行します。
この方法で注意が必要なのは、
実際に売買取引が完結しなければ手元に残る資金額は確定しないということです。
売却に臨むにあたって事前に不動産業者による査定が行われますが、
その額で売却が成功する保証はありません。
取引が長引き売れ残りリスクが顕在化し、
物件価値が下落して思ったような売却金額にならなければ、
業者の手数料や税金などを差し引いた手取り額が、
ローンの弁済金額に届かなくなる恐れもあります。
ですから信用できる不動産業者とよく検討して、
綿密な計画を立てる必要があります。
もし不動産業者の見積もりの結果、
ローンの完済額に届かない場合は自己資金の持ち出しと合わせて、
目標額に届かかないかを検討します。
もし目標額に到底届かないという場合、基本的には売却をあきらめるのが無難ですが、
どうしても売らなければならない事情がある場合には、
イレギュラーな方法も考えなければなりません。
ローンが残る家のイレギュラーな売却方法
イレギュラーな売却手法でまず検討すべきなのが自己資金のかき集めです。
といっても現金や預貯金では足りないのですから、
正面突破的な方法では無理です。
幾らかのデメリットを甘受しなければなりませんが、
自己資金を増やす方法はいくつかあります。
例えば生命保険です。
保険を解約して解約返戻金をもらい、
これをローン弁済の自己資金に加えることができないかを検討します。
あるいは保険商品よって可否が異なりますが、
解約してしまうと保険自体が解消されてしまうので
「契約者貸付」が利用できないかも検討できます。
これは解約返戻金の一定枠内で、
保険会社から貸し付けを受けることができるシステムです。
貸付ですから利子を付けて返還しなければなりませんが、
保険自体は解約しなくて済むので保険商品のメリットを残すことができます。
他には会社の退職金の前借りができないかも検討できます。
お勤めの会社の規約やルールによって異なりますが、
退職金の前借りができればこれを自己資金に加えることができます。
利用できるにしても条件があったり何かデメリットもあるかもしれませんので、
関係部署の担当者などに相談してみましょう。
他には家族や親族、
友人などからの低利での貸し付けを受けることができないかも
検討する余地があるでしょう。
まちがっても高利の消費者金融などからの借入れはしないようにしてください、
住宅ローンの返済よりも高利のローンが残る方がよっぽど怖いからです。
しかしこういった方法も用意できず、
どうしようもないくらいに資金が枯渇して、毎月のローンの支払いまでも難しくなっている場合は、
そのままでは家を取り上げられてしまいます。
最終的に強制競売（後述します）という非常に不利な方法で安く買われてしまいます。
ですのでどうしても自己資金の増強が難しい場合は、
さらに特殊な「任意売却」という手法を検討することになります。
ただし任意売却は難易度が高くデメリットも大きいため、
よっぽどの事情がなければ検討しませんので、
奥の手としての選択肢になります。
奥の手として任意売却もあるが・・
任意売却は住宅ローンの月々の返済も続けられなくなるほどに、
切迫した方が検討する手法です。
上述しましたように、
ローンが残る家には抵当権が付着しており、
その後ろには住宅ローンの提供者である債権者の存在があります。
彼らを満足させなければ（ローンの全額弁済をしなければ）
物件から抵当権を外すことはできません。
弁済途中でローンの支払いが困難になると、
最終的には物件を競売にかけて換金し、
それをローンの弁済資金に充当することができます。
ですが競売というのは、いわば投げ売り状態となるので、
市場価格よりかなり安い価格で買い叩かれてしまうのが実情です。
例えば面倒なトラブルが継続中の物件であったり、
いわくつきの物件なども競売にかけられることがあります。
そういったキズモノ物件と同様に扱われてしまうので、
売り手と買い手が対等に交渉できる市場取引とは全く異なるのです。
市場原理が働かず安くしか売れないということは、
当然換金額も低くなるわけですから、
債権者としての満足も得にくくなります。
競売による換金でも十分に債務額（ローンの残債額）に届きそうな場合は、
債権者としての満足が期待できますが、
そうでないことがほとんどです。
債権者としても、市場でできるだけ高額で売却し、
残ローンに充当したいのが正直なところです。
そこで、「家をより高く売りたい」というローン債務者と、
金融機関などのローン債権者との思惑が一致することに着目し、
債権者との個別交渉によって事前に一旦抵当権を外してもらい、
市場で通常の売却に臨む手法がこの任意売却です。
デメリットとしては、後述しますが、
一旦あえてローンの返済が滞った状態を作る必要があり、
個人信用情報にブラックリストとして載ってしまうことなどがあります。
それでも事態を総合的に考えて、競売で買い叩かれる恐れが高いとか、
家が売れなければ、このままでは自己破産を考えざるを得ない状況になる恐れが高いなどの場合は、
メリットの方が上回りますから任意売却が検討対象に上がってきます。
問題は任意売却は金融機関等の債権者が、
諸事情を鑑みて任意売却を了承しないこともあることと、
実務が難しいためどこの不動産業者でも、
任意売却を請け負ってくれるわけではないこと、
任意売却専門業者の数は少なく探すのに苦労すること、
また請け負ってくれても成功の保障は無いことです。
また、なぜあえて一旦ローンの弁済が滞った状態を作らなければならないのかというと、
任意売却の仕組みが少々複雑であるためです。
住宅ローンという契約では債権者である銀行などと、
債務者である借り手が契約当事者になりますが、
実は住宅ローンには保証会社というものも関係しています。
保証会社は債務者が返済できなくなった時には、
代わりに銀行などに弁済します（代位弁済といいます）。
そして今度はその保証会社が債権者となって債務者に取り立てを行います。
この代位弁済に移るには、
「債務者が契約通りに返済をしなくなった」という状態に陥る必要があるため、
通常３か月～６か月ほどの返済遅滞の状態が必要になるのです。
この契約違反の状態を作ることで個人信用情報には返済が遅れているという、
いわゆるブラック情報が載ってしまいますが、
その代り任意売却の交渉が債権者側と可能になります。
個別交渉によってローンの完済前に抵当権を外してもらい、
市場価値で売却できればローンへの充当額も増え債権者としても嬉しいので、
ケースによっては好意的に話を聞いてくれることもあります。
逆に任意売却の成功が疑われるような場合は、
好意的でないこともありますし、
債務者側の態度が悪いと交渉すら受け付けてくれないこともあります。
通常、任意売却の交渉は素人では難しいので、
専門業者や提携する弁護士などが行います。
任意売却が難しいのは金融機関側との緻密な交渉事となるので、
通常の不動産業者では交渉スキルが通常ないこと、
いつまでも市場での売却を続けられるわけではありません。
期限が来れば痺れを切らした債権者側に、
競売の手続きに強制的に移行されてしまうことがあります。
そして通常の売却事案と同じように市場での売却は不透明要素が多く、
予想した金額では売れそうになくなるケースや、
買い手がつかない事態に発展することもあるという点です。
例え任意売却専門の業者に頼んでも、
失敗することもあるということは覚えておかなければなりません。
ローンがある家を高く売るにはこれだ！
あなたがもし今住んでいる家にローンが残っている、
しかし何らかの理由で資金が必要なので売却したい、
それなら是非高く売るような不動産業者を見つけるべきです。
その為には複数の不動産業者で査定してもらうのが一番。
今なインターネットで簡単に査定が申し込めます。
全国の不動産会社で査定することが可能なので、
あなたの地域に詳しく信頼や実績があり、
土地を一番高く売ってくれる業者を見つけましょう。
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