離婚した時の家を売るポイントとコツは何か？
今回の記事はあなたが離婚した後に不要な家を売るという、
辛いですが現実的に売らなければいけない時のベストな方法を教えます！
マイホームは暖かい家庭の基礎を作る設備であり、
また大切な資産でもあります。
結婚してから家を購入し、
離婚に伴ってこれを売却する場合は多くの要素が絡んで難しいケースもよくあり、
離婚そのものの問題をより難しくしてしまう要因にもなり得ます。
今回は離婚に伴って家を売る場合に問題となりやすい点を指摘しながら、
売却を成功させるコツやポイントを探ってみましょう。
家を売る目的を確認しよう
離婚するからといって、必ず家を売らなければならないということはありません。
単純にお互いの思い出が染みついた家には、
もう住みたくないから売ってしまいたいとうこともあるでしょう。
こうした場合はあまり問題になりませんが、
離婚によって家を売るという場合、
その多くは財産分与の目的でなされることが多いです。
財産分与とは夫婦が結婚後に獲得した財産を公平に分けることです。
「公平」の算定が難しいですが、
夫婦のお互いの貢献度によって取り分が変わります。
結婚生活に対する貢献度が夫の方が強い場合は、
夫と妻で６:４などとすることもできますし、
逆の場合もあります。
片方が結婚前に取得した家や、結婚後であっても相続で承継したものなど、
夫婦の協力によって得たものでなければ、財産分与の対象にはなりませんが、
家も結婚後に購入するケースが多いでしょうから、財産分与の対象になります。
例え夫の稼ぎから購入の資金を賄ったとしても、
夫が仕事で稼ぐためには妻の内助の功があってこそだというのが、
日本の法律の考え方であるからです。
実際には家を売却せずに、
他の財産を上手く使って、それぞれの取り分の金銭の用意を検討することも多いですが、
そのための資金を用意できない場合は売却が必須となります。
財産分与を目的として家の売却を考える場合、
現金化に成功しないと離婚問題を泥沼化させる要因になるので、
夫婦が協力して進める必要があります。
夫婦最後の共同作業と考えることもできますが、
喧嘩別れなどで意思の疎通が難しいケースも往々にしてありますから、
この点も厄介です。
よくあるのが不動産の共有名義が原因となって、
売却を難しくするケースです。
所有権が夫婦共有名義の家の問題
昔は家の購入は夫が何とか頑張って全額を負担するのが普通でしたが、
昨今は女性も社会進出を果たして自分の仕事を持ち、
夫婦双方で稼いで生活するというパターンが多くなりました。
家の購入は多額の費用が必要ですから、
資金を出し合って家を購入することも普通になりましたね。
お互いが資金を出すので、
多くの場合共有名義の所有権とすることになりますので、
登記上も夫婦の共有物件となっています。
不動産の売却は所有権を持つ者が全員同意する必要があるので、
共有名義の物件は夫婦双方が合意し、
共同で売却作業に臨む必要があります。
売買契約書の記名押印などもそれぞれの責任で行わなければなりません。
ここで夫婦が共に家の売却に合意していればよいのですが、
例えば奥さんの方が離婚後もその家に住み続けたいなどという場合は、
所有権者の一部が合意していないので売却ができません。
片方が通勤や子供の通学などの問題で、
売却に同意できない場合は物件の売却ができませんから、
財産分与の資金調達を他の方法で検討しなければならなくなります。
共有名義の物件の場合このように売却自体が難しくなることも想定されるので、
離婚事件そのものに影響が出ないように、
事前に意思の疎通を図るようにしておくことが望まれます。
喧嘩や不倫などケースによっては意思疎通が難しいこともありますが、
これを乗り越える努力が求められます。
また共有問題とならんで厄介なのが、まだ家に住宅ローンが残っている場合です。
住宅ローンの問題
家の購入の際に住宅ローンを利用していて、
その弁済が終わっていない場合は基本的にその家は売却することができません。
というのもローンの完済が終わっていない家には、抵当権というものが付けられており、
ローンの弁済がされなくなった時には、
ローンを提供した金融機関に家を取り上げられてしまうことになっています。
この抵当権がついたままの不動産は、
リスクが高いので普通誰も買ってくれませんから、
事前にローンの完済が必要になるのです。
まず検討するのは自己資金を使って先にローンを弁済する方法です。
ここに投入する資金は夫だけのものか、
妻だけのものか、
あるいは両者が出し合うのかということになります。
この負担分は後で財産分与や慰謝料など、
離婚に伴う他の名目の交渉事で調整が必要になってきますから、
金額のシミュレーションの手間がかかることを覚えておきましょう。
ちなみに住宅ローンはローン自体の契約当事者として夫だけの場合や、
夫と妻が連帯債務者として契約するパターンなどがありますが、
どちらにしてもローンは完済されれば金融機関側は文句がないので、
その内訳の負担調整を夫婦間で行えばそれでＯＫです。
自己資金によるローンの事前完済が難しい場合は、
家の売却代金からローンの完済資金が捻出できないか検討します。
予想される売却代金の算定には信頼性がないと後々問題になるので、
信頼できる不動産業者に査定をお願いしなければなりません。
家の売却代金からローンの弁済資金を確保できる場合は、
残った売却代金が財産分与の対象になるので、
公平な取り分に従って分けることになります。
売却後もどちらかが住み続けたい時は2つの方法がある
財産分与の資金調達などを目的に家の売却自体は行うけれども、
離婚後にどちらかが同じ家に住み続けたいということもあるでしょう。
仕事の関係や子育ての問題も関係してくるからです。
そこで売却した後も住み続けることができる方法を二つお伝えします。
売却して他人の手に渡った後も、
住み続けることができるわけがないと思いがちですが、
決して不可能ではありません。
不動産屋に売却を依頼してその家に住み続ける
1つ目の方法が不動産業者に売却し、そこから賃貸して住み続けることです。
この場合家の売却にあたって、
売却後の扱いについて事前に合意を形成しておかなければならないので、
売却の難易度としては上がってしまいますが、
買い取った業者としても賃貸利益が確保される形になるので悪い話ではありません。
これが成功するかどうかは売却の相手探しにかかっています。
買い手が不動産業者に限定されることと、
買い取った後に賃貸物件として扱ってくれる業者でなければならないことです。
個人の買い手でもこのような条件付きの取引は不可能ではありませんが、
個人で不動産投資を行っている人など対象が一部に限られてしまいます。
また物件の種類によっても交渉の難易度が変わります。
マンションであれば賃貸物件として扱いやすいので交渉の難易度は下がりますが、
一軒家の場合賃貸物件として扱われることがマンションに比して少なく、
その経験がある業者も限られるので、
売却後の賃貸借の可否について難を示されることが多くなります。
一軒家の場合買い取って再販する転売が主流となるからです。
それでも絶対に不可能ではありませんし、
そのようなビジネスモデルを行っている業者もありますので探してみると良いでしょう。
離婚した夫婦のどちらかが買い取る
2つ目の方法は夫婦のどちらかがその家を買い取るものです。
その家を必要としている方が買い取ることになりますが、
例えば奥さんの方が通勤や子供の通学の問題でそこに住みたいという場合、
奥さんが旦那さんからその所有権を買い取ります。
ローンが残っていても完済できれば問題ないので、
奥さんから頂く購入代金をローンの弁済資金に充てることで売却することができます。
奥さんが働いていて家（所有権）の購入資金があれば良いですが、
これが難しい場合には慰謝料や養育費など、
他の交渉項目で調整できないかを検討することができます。
つまり、旦那さんから奥さんへ本来支払う必要のある財産分与や慰謝料などの金額を減らし、
奥さんから旦那さんへ支払う家の購入代金の金額を少なくしたり、
あるいは無くしたりして調整します。
ただしこの場合、
住宅ローンの弁済に充てる資金が減ることになるので、
場合によっては別からの資金調達を考える必要がでてきます。
税金の扱いの注意
不動産を売却するとそこには不動産譲渡所得税という税目で税金が課せられます。
この税金はあくまでも、
その不動産の所有名義人のところにくることを覚えておかなくてはなりません。
つまり、対国という関係で、
あくまでも納税の義務がある者は所有権の名義人であり、
これを怠ることによって課せられるペナルティも所有者が全て負わされるということです。
従って所有名義人となっている方は、
この税金の支払いのことも考えて離婚事件に臨む必要があります。
不動産売却に伴って生ずるであろう売却益を想定し、
そこから譲渡所得税や諸費用などを控除して、
その残りを財産分与や慰謝料などの支払いに充てることになります。
実際に手元に残る資金は、
税金の計算上色々な経費処理の関係で多めに残ることがありますが、
心配な場合は税理士やＦＰに相談してシミュレーションを行ってみてください。
離婚事件の交渉で当初からこの点を盛り込んでおかないと、
後になって納税資金が用意できずに首が回らなくなる恐れがあります。
この時、「元妻に納税資金分まで分与してしまったので、
彼女にも負担させますからちょっと待ってください」などという言い分は通じませんし、
元妻に相談しても「それはあなたの責任でしょう」となってしまいます。
かわいそうに思って任意で納税資金を貸してくれるかもしれませんが、
望みは薄いでしょう。
実際の売却金額は取引が成立するまでは正確な数字は分かりませんから、
不動産の査定の段階でできるだけ精度の高い数字を知らなければならないので、
業者選びも適当ではいけません。
信頼性の高い査定を出してくれる業者選びには特に意識しましょう。
離婚が理由で家を売る話のまとめ
今回は離婚に伴って家を売却する場合について問題点やポイントを見てきましたが、
離婚事件はそもそもそれだけで様々な交渉事となりますし、
意思の疎通が難しくなることも多いので難度の高い事件です。
不動産の売却もそれだけで色々な問題がはらむことがあるので、
両者が相まって泥沼化するケースも良く見ます。
離婚に伴う不動産の売却の場合はどちらかというと離婚の方に視点を置いて、
離婚事件を丸く収めるために、
不動産をどう処理して活用するのかという意識を持つようにしましょう。
従って不動産の売却に助力をお願いすることになる、
離婚の後に家を売却することに強い不動産業者選びはとても大切です。
離婚事案の経験がない業者ではアドバイスもできませんし、
そもそも「離婚事案を丸く収める」という視点に立てないので、
相談しても的確な回答が返ってきません。
離婚に伴う不動産の売却に関して経験があり、
信頼のできる業者を探すにはそれなりの工夫も必要です。
一括査定サイトで多くの業者にコンタクトを取ることは不動産売却の鉄則ですが、
最初の机上査定の段階で離婚事案がらみの物件だということを伝え、
どれくらいの離婚事案を扱ったことがあるかを率直に聞いてみましょう。
訪問査定に進めば実際に担当者と接触できますから、
この時により詳しく聞くこともできます。
大手の業者か中小の業者かはあまり関係ないので、
規模の大きさよりもそれまで扱った離婚事案の経験数に着目して、
調査することをお勧めします。
ネットで簡単に複数の業者に家の査定をできますので。
やるやらないは抜きにして、
とりあえず値段を調べておきましょう。
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